나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21523 [2] 경상남도 고성군 회화면 어신리 371-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 ""어선마을"" 내, 서측 및 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

○ 기호 ①: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ②, ③: 본건까지 농기계 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지 및 단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 동측으로 현황 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ②, ③: 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지
계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(중땀천(어신리))<소하천정비법>

○ 기호 ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 일반건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 일반건축물대장 면적과 실측면적이 서로 상이하여 개략적으로 사정한 실측면적(토지지분비율 적용)을 적용하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ① 토지는 공부상 지목 ""전""이나, 현황 일부 ""대지""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 본건 기호 ① 토지는 소하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 ① 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 철재하우스 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21523 (2)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 어신리 371-12

용도: 답 (토지 일부는 주택 부지로 이용 중)

감정가: 17,508,150 원

총 토지 면적: 2918.00㎡ (약 882.7 평)

매각 대상 토지 지분: 530.4924㎡ (약 160.5 평)

건물: 매각 대상 없음 (0㎡)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 경남신용보증재단 (말소기준권리)

총 권리 금액 (말소기준권리 외, 등기부 요약 기준): 530,399,424 원

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 "어선마을" 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

농기계 접근은 용이한 편입니다.

형태 및 이용 상태:

기호 ①: 완경사지의 부정형 토지로, 농경지 및 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

기호 ②: 평지의 세장형 토지로, 농경지로 이용 중입니다.

기호 ③: 평지의 사다리형 토지로, 농경지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

지적도상 맹지인 기호 ① 토지는 동측으로 현황 포장도로가 접해 있습니다.

기호 ②, ③ 토지는 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태:

기호 ①: 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 소하천구역.

기호 ②: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

기호 ③: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

일부 토지(기호 ①)는 소하천구역에 저촉되어 공법상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

2025년 6월 12일 접수된 경남신용보증재단의 강제경매개시결정 (2025타경21523)입니다.

소멸되는 권리:

* 2025년 6월 18일 접수된 동고성농업협동조합 근저당 (156,000,000원)

* 2025년 8월 13일 접수된 한국자산관리공사 가압류 (374,399,424원)

* 2025년 8월 14일 접수된 목포세무서장 압류

* 2번 최규성 지분 강제경매 (경남신용보증재단, 9,876,250원)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 일부 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 분석의 대상으로는 부적합합니다.

인근에는 농업 관련 시설이나 소규모 주택 단지가 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 고성군 회화면에 위치하며, 인근 지역의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 편의시설 현황 및 접근성에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필요:

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하며, 매매계약이 무효 처리될 수 있습니다.

공유 지분 매각:

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분으로 매각됩니다. 따라서 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수권:

공유자는 법원에 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 다시는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

토지이용 제한:

일부 토지(기호 ①)가 소하천구역에 저촉되어 건축 및 토지 사용에 공법상 제한이 있을 수 있습니다.

인접 토지 및 건축물:

지적도상 맹지인 부분이 있으며, 제시외 건물 (철재하우스 등)은 감정평가에서 제외되었으나 현황 존재합니다.

혐오시설:

주변 시설 검색 결과, 본건으로부터 인접하거나 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 등이 존재할 수 있으므로 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 회화면에 위치한 농경지(답) 지분 매각 물건입니다.

감정가는 17,508,150원으로, 매각 대상은 530.4924㎡ (약 160.5 평)의 토지 지분입니다.

소유권 이전, 상속, 강제경매, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 점은 농지 취득 자격 증명 필요성과 공유 지분 매각이라는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

주위 환경은 농경지와 주택 등이 혼재된 일반 농촌 지역입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 전체 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

지분 투자를 통한 기회: 공유 지분 매각을 통해 저렴하게 토지에 투자할 수 있는 기회입니다.

개발 가능성 (일부): '계획관리지역' 및 '단독주택용 건부지'로 이용 중인 기호 ① 토지의 일부는 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. (다만, 소하천구역 저촉 등 제한 사항 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 농지 취득 자격 및 공유자 우선매수권 행사 등 변수가 많아 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가 (17,508,150 원)를 기준으로, 현장 조사와 권리 분석 내용을 종합하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 지분 매각 시에는 전체 물건 가치 대비 할인율을 적용할 수 있으나, 본건의 경우 감정가 자체가 낮게 책정되어 있어 할인율 적용에 한계가 있습니다.

입찰 희망가는 15,000,000원 ~ 17,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 위험 감수 수준에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.