나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2983 [3] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1053-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리마을회관" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 중소규모 공장 및 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지임.
기호(2,6): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지 및 일부도로임.
기호(4): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 제시외건물부지로 이용중임.
기호(5): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 잡종지 상태임.
기호(7): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 맹지이나 인접필지를 통하여 출입함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로 개설되어 있음.
기호(4): 서측으로 기호(7)을 포함하여 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
기호(5): 지적도상 맹지이며, 인접필지를 경유하여 출입함.
기호(6): 북서측으로 관습상 세로 개설되어 있음.
기호(7): 대상토지가 도로로 이용중이며, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-7)공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해일반 03), 가축사육제한구역
(모든축종제한구역)이며, 기호(4∼7)은 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

기호(2): 의뢰목록상 지목 "답"이나 현황 일부"도로"임.
기호(4): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"대"임.
기호(5,6): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황 "잡종지" 및 일부 "도로"임.
기호(7): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

㉠철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽: 드라이비트, 판넬마감 등
내벽,바닥: 내장재 마감
창호: 샷시 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

①일괄매각 ②목록7- 지목 '임야'이나 현황 '도로'임. ③목록8- 지목'임야'이나 현황 '대'임. 일부 타인점유부분 감안 평가. ④목록9-공부상 '용천리 1053-12, 1053-13' 양지상 소재이나, 실제 '용천리 1053-12' 지상 소재임. 건물의 테라스(데크 통합)등 포함평가.⑤목록7,9- 2024. 9. 26.자 윤종영으로부터 경상북도 포항시 흥해읍 용천리 1053-13 토지 이건희의 지분(1/2), 1053-12,1053-13 건물 이건희의 지분(1/2)에 대해 공사대금 39,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. ⑥목록7,8,9- 2024. 10. 8.자 오정일로부터 경상북도 포항시 흥해읍 용천리 1053-12 토지, 1053-13 토지, 1053-12,1053-13 건물에 대해 공사대금 37,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. ⑦목록7,8,9- 부동산소재지를 현장에서 확인한 바, 유치권자 오정일의 유치권행사 현수막이 존재함.(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 포항지원 2024타경2983 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1053-13

* 용도: 근린시설

* 건축물 용도: 제1종근린생활시설

* 건축년도: 2023년 5월 19일 사용승인 (2023.05.19)

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 976.00㎡ (약 295.24평)

* 건물면적: 198.52㎡ (약 60.05평)

* 감정가: 624,887,360원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 중소규모 공장 및 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황상 일부 지목과 현황이 상이한 도로로 이용되는 필지가 있으며, 본건 토지는 인접 필지 또는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해일반 03), 가축사육제한구역(모든 축종제한구역)에 해당합니다.

* 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2023년 5월 26일 접수된 동경주농업협동조합의 근저당권 (채권금액 432,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 884,260,900원 (토지 및 건물 등기부 기준)

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수해야 하는 권리(지상권 등)는 현재까지 확인된 바 없습니다.

3.3. 유치권 현황

* 윤종영으로부터 2024년 9월 26일, 공사대금 39,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 오정일로부터 2024년 10월 8일, 공사대금 37,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 현장 조사 결과, 유치권자 오정일의 유치권 행사 현수막이 존재함이 확인되었습니다.

* 두 건의 유치권 모두 성립 여부가 불분명하므로 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

* 다만, '주의사항'에 "일부 타인 점유부분 감안 평가"라는 문구가 기재되어 있어, 등기부상 나타나지 않는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 농촌 마을과 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특정 상업지구라기보다는 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

* 제1종 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권 기능을 수행할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "용천2리마을회관"이 인근에 위치하고 있으며, 차량을 통한 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설이 있다는 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 성립 여부가 불분명한 두 건의 유치권(총 76,000,000원)이 신고되어 있으며, 현장 확인 시 유치권 행사 현수막이 존재하여 낙찰 후 인수 부담 또는 명도 저항이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 본 사건은 "중복병합사건", "중복사건"으로 분류되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공부상/현황 불일치

* 토지의 지목이 '임야'이나 현황이 '도로' 또는 '대', '잡종지' 등으로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 또한, 건물이 공부상 '용천리 1053-12, 1053-13' 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 실제로는 '용천리 1053-12' 지상에 소재하는 것으로 확인되어 건물 위치 및 토지 이용 경계에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 타인 점유 가능성

* "일부 타인 점유부분 감안 평가"라는 문구로 미루어 보아, 임차인 현황에 나타나지 않는 점유자가 있을 수 있으며, 이는 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2023년에 사용 승인된 제1종 근린생활시설 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 건으로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권이 신고되어 있고 현장 확인까지 이루어진 점, 토지의 지목과 현황이 상이한 부분이 다수 존재하며, 공부상과 실제 건물의 소재지가 다른 점 등 권리관계 및 현황상 복잡성과 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 유치권의 성립 가능성 및 인수 부담, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 신축 건물로 내부 및 외부 상태가 양호하여 즉시 사용 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 976㎡의 넓은 토지 면적은 향후 건축 또는 개발 시 활용 가치가 높습니다.

* 지역 내 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 624,887,360원

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 유치권 신고 금액(총 76,000,000원)과 불분명한 유치권의 잠재적 인수 비용, 명도에 소요될 것으로 예상되는 제반 비용, 공부상/현황 불일치로 인한 행정적 또는 법률적 문제 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 부담액이 크게 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 리스크를 최대한 파악하는 것이 중요합니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 참고할 수 있으나, 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석 및 심층적인 법률 검토를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.