나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2983 [2] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리마을회관" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 중소규모 공장 및 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지임.
기호(2,6): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지 및 일부도로임.
기호(4): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 제시외건물부지로 이용중임.
기호(5): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 잡종지 상태임.
기호(7): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 맹지이나 인접필지를 통하여 출입함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로 개설되어 있음.
기호(4): 서측으로 기호(7)을 포함하여 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
기호(5): 지적도상 맹지이며, 인접필지를 경유하여 출입함.
기호(6): 북서측으로 관습상 세로 개설되어 있음.
기호(7): 대상토지가 도로로 이용중이며, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-7)공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해일반 03), 가축사육제한구역
(모든축종제한구역)이며, 기호(4∼7)은 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

기호(2): 의뢰목록상 지목 "답"이나 현황 일부"도로"임.
기호(4): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"대"임.
기호(5,6): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황 "잡종지" 및 일부 "도로"임.
기호(7): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

㉠철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽: 드라이비트, 판넬마감 등
내벽,바닥: 내장재 마감
창호: 샷시 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

①일괄매각 ②목록4-지목 '임야'이나 현황 '대' 임. ③목록5,6- 지목 '임야'이나 현황 '잡종지' 및 일부 '도로'임. 지상에 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 1동 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 포항지원 2024타경2983 (2)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-9 (신주소: 경상북도 포항시 북구 용금길83번길 54-3)

건물용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지정보

경매 대상 총 토지 면적: 2719.00㎡ (약 822.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 대지 면적 (건축물 기준): 659㎡ (약 199.37평) - 이는 건물 기준으로 등록된 면적이며, 실제 경매 대상 토지 면적(2719㎡)과는 차이가 있습니다. 토지 경계 및 정확한 면적 활용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

지목 및 현황 차이:

* 목록4: 지목 '임야'이나 현황 '대'

* 목록5, 6: 지목 '임야'이나 현황 '잡종지' 및 일부 '도로'

1.3. 건물정보

건물면적: 174.32㎡ (약 52.73평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 941,264,000원

주의사항:

* 일괄매각

* 지상에 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 1동 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리마을회관" 남동측 인근에 위치함.

부근은 중소규모 공장, 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1,3): 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입 가능.

기호(2): 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약 3미터 포장도로 개설.

기호(4): 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함 (기호(7) 포함).

기호(5): 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 출입.

기호(6): 북서측으로 관습상 세로 개설된 도로 이용.

기호(7): 대상 토지가 도로로 이용 중이며, 서측으로 세로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1-7) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해일반 03), 가축사육제한구역(모든축종제한구역).

기호(4-7)은 준보전산지임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 27일 접수된 동경주농업협동조합의 근저당권(을12)임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 동경주농업협동조합의 가압류(갑2)임.

본 경매는 토지와 건물 일괄매각이며, 일반적으로는 더 빠른 날짜의 권리가 말소기준이 됨. 토지 등기부상 가장 빠른 권리인 동경주농업협동조합의 2019년 3월 27일자 근저당이 말소기준이 될 가능성이 높음. (단, 실제 경매 진행 시 법원 집행 절차에 따라 달라질 수 있음)

3.2. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,069,803,470원.

건물 등기부 채권 총액: 915,658,809원 (주요 권리 합산).

총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 절차상 잔여물권리 인수 가능성이 낮아 보이나, 유치권 등 특수 권리 존재 가능성에 유의해야 함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 임차인 현황 정보가 명확히 기재되어 있지 않으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있음. (※ 보증금 미상 임차인 존재 시 인수 부담 발생 가능성 있으므로, 현장 조사 필수)

3.4. 주의사항 및 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유치권 등 특수 권리 존재.

매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 1동이 지상에 있음.

4. 상권분석

본 물건은 농촌마을 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 산재해 있음.

단독주택으로서 주변의 주거 환경을 고려할 때, 일반적인 주거 용도로 활용될 것으로 보임.

인근 상업 시설은 제한적일 수 있으며, 생활 편의시설은 포항시내 또는 인근 읍내를 이용해야 할 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"용천2리마을회관" 인근에 위치하며, 지역 내 소규모 편의시설 이용 가능.

보다 폭넓은 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 포항시 북구청 또는 흥해읍 중심가 이용 필요.

5.2. 주변 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 지도 검색 필요.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 주로 농경지, 공장, 주거지 등으로 형성되어 있어, 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 중소규모 공장이 산재해 있어 소음, 악취 등 환경적 요인이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

유치권 신고 존재 여부 확인 필요. 유치권이 성립될 경우, 경매 낙찰 후에도 인수되거나 추가적인 변제 부담이 발생할 수 있음.

다수의 가압류, 압류, 근저당, 지상권 등이 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

6.2. 물리적 리스크

건물 노후화 정도 및 유지 보수 상태에 따라 수리 비용 발생 가능성.

매각에서 제외되는 컨테이너의 철거 및 이전에 따른 협의 또는 비용 발생 가능성.

6.3. 공부상/현황상 차이

토지의 지목(임야, 답)과 현황(대, 잡종지, 도로)의 차이가 존재하여, 토지 이용 및 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있음. 특히 도로로 이용되는 부분은 사유지로서 공공 이용에 따른 분쟁 소지가 있을 수 있음.

건축물대장상의 토지 면적(659㎡)과 경매 물건의 총 토지 면적(2719㎡) 간의 차이가 크므로, 토지 경계 및 활용 방안에 대한 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 대규모 토지를 가진 단독주택으로, 감정가는 9억 4천여만원 수준임.

토지 면적이 넓고(약 823평) 건물도 2층 단독주택으로 구조가 양호한 편이나, 주변 환경이 농경지, 공장 등과 혼재되어 있어 일반적인 택지 지구와는 차이가 있음.

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

하지만, 유치권 존재 가능성, 토지 지목과 현황의 차이, 도로 편입 부분, 건물대장상 토지 면적과 실제 토지 면적의 큰 차이 등 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 건축 또는 개발 가능성 (단, 용도지역 제한 확인 필요).

농촌 지역 내 주거 환경 개선 및 지역 개발 잠재력 고려.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 특이사항(유치권 등) 해소 시 가격 상승 여력 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등과는 직접적인 비교가 어려움. 유사한 규모의 토지와 단독주택 매물의 시세는 지역별, 입지별 편차가 매우 큼.

제공된 JSON 데이터가 없어 주변 부동산 시세 정보를 직접 분석하기 어려움.

감정가 9억 4천여만원은 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단될 수 있으나, 실제 시장 가치는 수요와 공급, 물건의 구체적인 상태, 권리 관계 등에 따라 달라짐.

인근 부동산 중개업소나 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 조사할 필요가 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 감정가: 941,264,000원

본 건은 유치권 가능성, 토지 지목/현황 차이, 컨테이너 등 명확히 확인해야 할 사항이 많아 신중한 접근이 필요함.

감정가가 적정하다고 가정하고, 권리 인수 부담이 없다고 전제할 경우, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후 결정해야 함.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 8억 4천 7백만원을 기준으로, 현장 조사 결과를 반영하여 상향 또는 하향 조정하는 것을 추천함. (이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰가는 개인의 판단과 시장 상황에 따라 결정되어야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.