나이스옥션 법원경매 논산 2025타경515 [3] 충청남도 논산시 연산면 고정리 137-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(2,3)은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 세칭 "쇠머리마을" 내에 위치하며 기호(4,5)는 동소 "쇠머리마을" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 사다리형의 2필 일단지로서, 단독주택건부지로 이용중임. 기호(4,5) : 부정형으로 "답" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) : 세로(가)에 접함. 기호(4) : 세로(불)에 접함. 기호(5) : 지적도상 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) : 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, <추가기재>「국 가지리정보 보완규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제 한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호(5) : 농림지역(2023-01-20), 소하천(2024-07-25)(저촉), 가축사육제한구역(2025- 07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구 역<농지법>, 소하천구역(2024-07-25)<소하천정비법>, 역사문화환경보존지역 <충청남도지정문화재보호조례> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로서 ·외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ·창호 : 샤시창호임. (1)-1 일반목구조 기와지붕 단층 창고로서 ·내,외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·창호 : 목재창호임.

이용상태

(1) : 단독주택으로 이용중임. (1)-1 : 창고로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

(1)-1 : 공부상 지붕은 "기와지붕" 이나, 현황은 "스레트지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
2. 지적도상 맹지.
3. 일부 소하천 구역 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 논산지원 2025타경515 (3)

* 소재지: 충청남도 논산시 연산면 고정리 137-1

* 용도: 답 (농업용 토지)

* 감정가: 88,284,000원

* 토지면적: 2102.00㎡ (약 636 평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지임)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협)

* 감정평가요약:

* 본건은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 "쇠머리마을" 내에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 기호(4,5) 토지는 부정형으로 "답"으로 이용 중이며, 형태 및 이용상태는 보통임.

* 본 건 토지에 대한 건물감정평가 요항표가 있으나, 매각 대상은 토지이므로 건물은 매각에 포함되지 않음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 논산시 연산면 고정리 "쇠머리마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌 지역임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 "답"(논)으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 지적도상 "맹지"로서, 직접적인 도로 접근에 제약이 있음. 기호(4) 토지는 세로(불)에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 12월 6일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (채권액 140,000,000원)으로, 이에 선순위 권리를 제외한 후순위 권리는 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 231,301,526원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대 내역은 미상임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권 개요는 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요.

1.4. 상권분석

* 본 건은 순수 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있음.

* 주위는 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을 형태를 띠고 있으며, 생활 편의시설은 연산면 소재지로 이동하여 이용해야 함.

* 논산시 연산면 일대는 농업이 주요 산업이며, 일부 관광 자원(황산성, 돈암서원, 연산역 문화공간 등)이 존재함.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 연산초등학교, 연산중학교 등이 인근에 위치하며, 한국국제비즈니스고등학교(구 연산상업고등학교)가 연산면에 있음.

* 의료시설: 연산하나로의원, 연산성모의원, 성지하임병원 등 연산면 소재 의료기관 이용 가능.

* 편의시설: 연산면 소재지에 하나로마트, 연산시장 등 기본적인 편의시설이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있음.

* 지적도상 맹지: 본 토지는 지적도상 도로와 접해 있지 않아, 토지 이용 및 건축 시 건축법상 도로 요건 충족에 어려움이 예상됨. 인접 토지의 승낙 또는 통행지역권 설정이 필요함.

* 일부 소하천 구역 저촉: 토지의 일부가 소하천 구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역(또는 농업보호구역), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 행위 제한이 따름.

* 특히, 가축사육제한구역, 소하천구역 저촉 등의 추가 제한 사항이 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 농촌 지역에 위치한 농업용 토지(답)로, 감정가는 88,284,000원입니다. 입지상으로는 주위 환경이 농촌 지역으로 조용하고 한적한 편이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 문제는 지적도상 맹지라는 점과 일부 소하천 구역에 저촉된다는 점입니다. 또한 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 몰수당하는 위험이 있습니다. 농림지역, 농업진흥구역 등 각종 토지 이용 제한도 존재하여 토지 활용에 제약이 클 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 농업용 토지로서, 장기적인 농업 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 연산면 일대에 역사문화 유적지(돈암서원, 황산성 등)와 문화 공간(연산역, 연산문화창고)이 있어, 지역 관광 자원과의 연계를 고려해 볼 수 있음.

* (별도 외부 조사 결과) 논산시는 국방 관련 산업단지 조성(연무읍 동산리 등) 및 지역 개발 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 발전 가능성이 일부 존재함.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서는 산정하기 어렵습니다. 감정가 88,284,000원을 참고하되, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 소하천 구역 저촉 등의 명확한 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통해 도로 접근성, 주변 토지 이용 현황, 농지 활용 가능성 등을 구체적으로 파악하고, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 분석해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 주변 혐오시설 관련 조사 결과: 논산시 연산면 고정리 137-1 인근에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등) 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업(국방국가산업단지 등)은 연산면이 아닌 연무읍 일대에 집중되어 있어, 본 건 지역과의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 논산지원 2025타경515 (3)

* 소재지: 충청남도 논산시 연산면 고정리 137-1

* 용도: 답 (농업용 토지)

* 감정가: 88,284,000원

* 토지면적: 2102.00㎡ (약 636 평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지임)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협)

* 감정평가요약:

* 본건은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 "쇠머리마을" 내에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 기호(4,5) 토지는 부정형으로 "답"으로 이용 중이며, 형태 및 이용상태는 보통임.

* 본 건 토지에 대한 건물감정평가 요항표가 있으나, 매각 대상은 토지이므로 건물은 매각에 포함되지 않음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 논산시 연산면 고정리 "쇠머리마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌 지역임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 "답"(논)으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 지적도상 "맹지"로서, 직접적인 도로 접근에 제약이 있음. 기호(4) 토지는 세로(불)에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 12월 6일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (채권액 140,000,000원)으로, 이에 선순위 권리를 제외한 후순위 권리는 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 231,301,526원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대 내역은 미상임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권 개요는 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요.

1.4. 상권분석

* 본 건은 순수 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있음.

* 주위는 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을 형태를 띠고 있으며, 생활 편의시설은 연산면 소재지로 이동하여 이용해야 함.

* 논산시 연산면 일대는 농업이 주요 산업이며, 일부 관광 자원(황산성, 돈암서원, 연산역 문화공간 등)이 존재함.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 연산초등학교, 연산중학교 등이 인근에 위치하며, 한국국제비즈니스고등학교(구 연산상업고등학교)가 연산면에 있음.

* 의료시설: 연산하나로의원, 연산성모의원, 성지하임병원 등 연산면 소재 의료기관 이용 가능.

* 편의시설: 연산면 소재지에 하나로마트, 연산시장 등 기본적인 편의시설이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있음.

* 지적도상 맹지: 본 토지는 지적도상 도로와 접해 있지 않아, 토지 이용 및 건축 시 건축법상 도로 요건 충족에 어려움이 예상됨. 인접 토지의 승낙 또는 통행지역권 설정이 필요함.

* 일부 소하천 구역 저촉: 토지의 일부가 소하천 구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역(또는 농업보호구역), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 행위 제한이 따름.

* 특히, 가축사육제한구역, 소하천구역 저촉 등의 추가 제한 사항이 있음.

1.7. 종합 의견

본 건은 농촌 지역에 위치한 농업용 토지(답)로, 감정가는 88,284,000원입니다. 입지상으로는 주위 환경이 농촌 지역으로 조용하고 한적한 편이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 문제는 지적도상 맹지라는 점과 일부 소하천 구역에 저촉된다는 점입니다. 또한 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 몰수당하는 위험이 있습니다. 농림지역, 농업진흥구역 등 각종 토지 이용 제한도 존재하여 토지 활용에 제약이 클 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 농업용 토지로서, 장기적인 농업 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 연산면 일대에 역사문화 유적지(황산성, 돈암서원 등)와 문화 공간(연산역, 연산문화창고)이 있어, 지역 관광 자원과의 연계를 고려해 볼 수 있음.

* (별도 외부 조사 결과) 논산시는 국방 관련 산업단지 조성(연무읍 동산리 등) 및 지역 개발 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 발전 가능성이 일부 존재함.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서는 산정하기 어렵습니다. 감정가 88,284,000원을 참고하되, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 소하천 구역 저촉 등의 명확한 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통해 도로 접근성, 주변 토지 이용 현황, 농지 활용 가능성 등을 구체적으로 파악하고, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 분석해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 주변 혐오시설 관련 조사 결과: 논산시 연산면 고정리 137-1 인근에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등) 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업(국방국가산업단지 등)은 연산면이 아닌 연무읍 일대에 집중되어 있어, 본 건 지역과의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

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