나이스옥션 법원경매 논산 2025타경515 [2] 충청남도 논산시 연산면 고정리 47-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(2,3)은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 세칭 "쇠머리마을" 내에 위치하며 기호(4,5)는 동소 "쇠머리마을" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 사다리형의 2필 일단지로서, 단독주택건부지로 이용중임. 기호(4,5) : 부정형으로 "답" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) : 세로(가)에 접함. 기호(4) : 세로(불)에 접함. 기호(5) : 지적도상 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) : 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, <추가기재>「국 가지리정보 보완규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제 한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호(5) : 농림지역(2023-01-20), 소하천(2024-07-25)(저촉), 가축사육제한구역(2025- 07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구 역<농지법>, 소하천구역(2024-07-25)<소하천정비법>, 역사문화환경보존지역 <충청남도지정문화재보호조례> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로서 ·외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ·창호 : 샤시창호임. (1)-1 일반목구조 기와지붕 단층 창고로서 ·내,외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·창호 : 목재창호임.

이용상태

(1) : 단독주택으로 이용중임. (1)-1 : 창고로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

(1)-1 : 공부상 지붕은 "기와지붕" 이나, 현황은 "스레트지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
2. 을구 순위번호 3번 구분지상권등기(2007.5.16. 제14665호) 존속기간 송전선이 존속하는 기간.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경515 (2)

소재지: 충청남도 논산시 연산면 고정리 47-10

용도: 답

감정가: 99,179,000원

토지면적: 2419.00㎡ (약 731.95평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연산면 고정리에 위치하며, 주변 일원은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.

교통 상황으로는 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태는 일부 필지(기호 4, 5)는 부정형의 '답'으로 이용 중입니다.

특히, 기호 5번 필지는 지적도상 '맹지'로 되어 있어 접근에 제약이 있습니다.

인접 도로 상태는 기호 4번 필지는 '세로(불)'에 접하고, 기호 5번 필지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

* 기호 (2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

* 기호 (4): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

* 기호 (5): 농림지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 농업보호구역, 소하천구역, 역사문화환경보존지역

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 을구 순위번호 9번 논산계룡농업협동조합의 근저당권(2012.12.06. 설정, 140,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리(을구 11번 근저당권, 갑3번 임의경매, 갑4번 가압류)는 말소될 예정입니다.

다만, 을구 순위번호 3번 한국전력공사의 구분지상권등기(2007.5.16. 설정)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

이 구분지상권은 송전선의 건설과 소유를 목적으로 하며, 송전선이 존속하는 기간 동안 유효하고, 연간 지료는 16,464,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 논산시 연산면 고정리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다.

인근 지역의 개발은 주로 농업 관련 활동이나 소규모 주거 단지 개발 위주로 이루어질 가능성이 높으며, 대규모 상권 형성은 제한적입니다.

농지로서의 가치는 농업 생산성 및 지역 농산물 시장과의 연계성에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 주요 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 연산면 소재지나 논산시내로 이동해야 이용 가능합니다.

농업 활동을 위한 기본적인 기반 시설은 지역 내에서 확보될 수 있습니다.

교육 시설의 경우, 인근 지역 초등학교 및 중학교 통학이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매수인에게 인수되는 한국전력공사의 구분지상권입니다. 이는 토지의 사용 및 개발에 큰 제약을 야기하며, 매년 16,464,000원의 지료를 부담해야 합니다.

매각 물건이 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 매각 결정일까지 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

기호 5번 필지는 '맹지'로서 건축이나 개발 시 별도의 도로 확보가 필요하며, 소하천, 역사문화환경보존지역 등 추가적인 규제가 존재합니다.

농림지역 및 농업진흥구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 개발 행위가 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농촌 지역의 답으로, 매력적인 감정가에도 불구하고 매수인에게 인수되는 한국전력공사의 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재합니다.

이 구분지상권은 토지 이용의 자유를 심각하게 제약하며, 매년 상당한 지료 부담을 발생시킵니다.

맹지, 농림지역 지정 등 추가적인 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 토지 투자로서의 접근은 신중해야 합니다.

본 건의 취득은 구분지상권으로 인한 제약을 충분히 이해하고 수용할 수 있는 특정 목적(예: 한국전력공사와의 협상을 통한 해소 또는 농업적 활용)을 가진 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있다는 점이 있습니다.

토지 자체의 자산 가치는 존재하며, 장기적인 관점에서 토지 이용 규제 완화 또는 구분지상권 문제 해소 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 실현 가능성은 낮습니다.

구분지상권의 지료를 현실적으로 감당하면서 농업적 활용이 가능한 경우, 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 매수인에게 인수되는 구분지상권의 부담, 연간 지료(16,464,000원), 맹지 및 엄격한 농림지역 용도 제한 등을 고려하여 결정되어야 합니다.

인수되는 구분지상권과 연간 지료 부담은 토지의 실제 효용 가치를 크게 낮추므로, 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 가치 평가와 함께, 인수되는 권리 가치를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 부담이 있는 물건의 입찰가는 인수되는 권리의 가치 및 연간 부담액을 제하고, 잠재적인 이익을 고려하여 결정되므로, 면밀한 재무 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.