나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20486 [2] 충청남도 부여군 초촌면 진호리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 초촌면 진호리 소재 "진호2교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 전, 답, 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 군내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 군내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보아 일 반적인 대중교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

(1) 부정형의 토지를 현황 전(일부 건축폐자재 적치됨) (2) 대체로 정방형의 토지로 인접토지 및 인접도로와 등고 평탄하며 주택 등의 건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

(1.2) 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1.2) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 (1.2) 토지 상에 별첨 지적및건물개황도, 사진과 같이 소유자 미상의 제시외건물 (ㄱ.ㄴ.ㄷ) 및 제시외물건 수목 등이 소재하여 평가하였으니 소유자 확인 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(4) 시멘트블록조 칼라강판지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 등 창호 : 목재 유리창 등 (4-1) 시멘트블록조 칼라강판지붕 단층건으로 내외벽 모르타르 위 수성페인트 등입니다.

이용상태

(4) 주택 (4-1) 창고로 이용 중입니다.

설비내역

(4) 기본적인 급배수설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 종물(ㄹ)이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (4, 4-1) 건물은 공부상 함석지붕 및 슬레이트지붕으로 되어 있으나 실제 칼라강 판지붕이며 공부면적과 개략적인 실측 면적이 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인 정되어 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 포함. 제시외 건물 매각제외 법정지상권 성립여지 있음.
2. 목록4 건물은 공부상 함석지붕 및 슬레이트지붕으로 되어 있으나 실제 칼라강판지붕이며 공부면적과 개략적인 실측 면적이 다소 차이가 있으나 대체로 동일성 인정되어 평가(감정평가서 및 현황조사서 참조).
3. 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20486 (2)

소재지: 충청남도 부여군 초촌면 진호리 392-29

용도: 단독주택

감정가: 92,019,500원

토지면적: 790.00㎡ (약 239.0평)

건물면적: 103.10㎡ (약 31.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔에이치농협캐피탈

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 일괄매각, 제시외 수목 포함, 제시외 건물 매각제외, 건물 지붕 및 면적 차이, 최저매각가격 제한 요소.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 부여군 초촌면 진호리 소재 "진호2교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전, 답, 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 군내버스 승강장이 소재합니다. 대중교통 사정은 대체로 보통인 편입니다.

토지형태: 부정형의 토지(일부 건축폐자재 적치)와 대체로 정방형의 토지(주택 등 건부지 이용)로 이용 중입니다.

인접도로상태: 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 11일 엔에이치농협캐피탈의 강제경매개시결정 (2025타경20486)입니다.

소유권:

* 토지: 1985년 9월 4일 김영락 소유권 이전, 2008년 1월 21일 김상열 소유권 이전, 2025년 10월 30일 엄선례 (상속) 소유권 이전.

* 건물: 2008년 1월 21일 김상열 소유권 보존, 2025년 10월 30일 엄선례 (상속) 소유권 이전.

이외 등기된 권리 중 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변환경: 해당 물건은 농촌지대 내에 위치하고 있어 상업시설보다는 농가주택 및 농경지가 주를 이룹니다.

주변 시세:

* 유사 물건 정보 부족: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 비어 있어 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

* 관련 시세 정보: 유튜브 영상 등에서 확인된 유사 지역(부여군 초촌면 또는 인근 지역)의 전원주택 및 시골집 매물은 6,300만원 ~ 1억 3,300만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 토지 면적, 건물 상태, 건축 연도 등에 따라 차이가 큽니다. 특히, 본건과 같이 법정지상권 성립 여지가 있는 물건은 시세보다 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 부여군 초촌면 세탑리 일대에서 대규모 방치 폐기물 처리가 있었으나, 해당 지역(진호리)과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 해당 물건은 농촌지대에 위치하고 있어 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 차량 이용 시 인근 읍면 소재지의 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통: 인근 군내버스 승강장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 및 노선에 따라 이동이 불편할 수 있습니다. 차량으로 주요 도로 접근은 가능한 편입니다.

주거환경: 주위는 농가주택, 전, 답, 임야 등으로 형성된 조용한 농촌 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여지: 본건의 가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여지입니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속했다가 경매 등으로 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지 사용권을 법률상 인정받는 것을 의미합니다. 이 경우, 토지 낙찰자는 법정지상권이 성립하면 해당 토지를 건물 소유자의 사용에 제공해야 할 의무가 발생하며, 이는 토지 사용 수익권을 제한하는 주요 요인이 됩니다. 정확한 성립 여부는 법적 검토가 필요합니다.

건물 상태 및 공부와의 차이: 건물은 시멘트블록조 칼라강판지붕 단층 건물이며, 공부상 함석지붕 및 슬레이트지붕으로 되어 있으나 실제와는 차이가 있습니다. 공부 면적과 실측 면적에도 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되어 평가되었습니다. 건물의 노후화 가능성도 염두에 두어야 합니다 (사용승인일 1973년).

토지 상태: 토지 일부에 건축 폐자재가 적치되어 있습니다.

지역 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

최저매각가격: 제시외 건물 등 소재로 인해 최저매각가격이 제한되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 초촌면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄매각되며, 감정가는 9천만원대입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 법정지상권 성립 가능성으로, 이는 낙찰 후 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 건물은 건축 연도가 오래되었으며 공부와의 차이점도 존재합니다. 주변 시세 정보가 제한적이나, 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 감정가 수준에서 또는 그 이하로도 거래될 가능성이 있습니다. 법정지상권 문제를 명확히 해결하거나 인수할 의사가 있는 경우에 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 법정지상권 성립 여지라는 큰 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 부여군 농촌 지역 잠재력: 조용한 전원생활이나 주말주택 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,019,500원입니다. 하지만 법정지상권 성립 여지라는 매우 큰 권리상 리스크가 존재하며, 건물의 노후화, 공부와의 차이점 등을 고려할 때, 최저매각가격 이하 또는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법정지상권 성립 여부에 대한 법률 전문가의 명확한 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 주변 시세 자료가 부족하여 이에 대한 추가 조사가 필요합니다.

따라서, 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 법정지상권 분석 결과 및 낙찰 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.