나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20547 [2] 충청남도 논산시 은진면 용산리 287 구거 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 용산리 소재 "간지샘골" 마을 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 공도에 가까우며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~3)토지 공히 부정형,평지의 세로(불)도로에 접하거나 가까우며, "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약3미터 내외의 포장도로에 접하거나 그 인근에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 ): 도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2): 도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

본건 기호2)토지는 공부상 지목이 "구거"이나 현황 "답"임 본건 기호3)토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "답"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임

물건 비고

공부상 지목은 “구거”이나 현황은 “답”

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충청남도 논산시 은진면 용산리 287에 위치한 토지 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20547 (2)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 용산리 287

용도: 구거 (주의사항: 공부상 지목은 “구거”이나 현황은 “답”)

감정가: 27,945,000원

토지면적: 621.00㎡ (약 187.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (대전신용보증재단, 신용보증기금)

특이사항: 공부상 지목은 “구거”이나 현황은 “답”

주의사항: 공부상 지목은 “구거”이나 현황은 “답”

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 용산리 소재 "간지샘골" 마을 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 토지는 공도에 가까우며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형에 평지이며, 세로(불)도로에 접하거나 가까운 형태를 띠고 있습니다. 현재 "답"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하거나 그 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각구분

본건은 부동산강제경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 매각이 진행됩니다.

등기부 현황

소유권은 방옥례(1971.05.17), 서병희(2005.06.24), 신재범(2010.08.11, 매매) 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 대전신용보증재단의 가압류(2024.03.25, 금28,749,970원)입니다. 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

후순위 권리

이후 신용보증기금의 가압류(2025.05.07, 금16,424,808원)가 있으며, 이 가압류가 본압류로 변경되어 강제경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액

기록된 등기부채권 총액은 45,174,778원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 지상권 관련 사항은 별도로 기재된 바 없습니다.

임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 논산시 은진면 용산리 일대는 농경지와 단독주택, 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

지역 개발

인근 지역은 농업을 중심으로 한 활동이 주를 이루고 있으며, 대규모 상업 시설이나 주거 단지 개발보다는 농업 관련 활동이나 소규모의 지역 개발이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 접근성은 보통 수준입니다. 자가용 이용 시에는 주변 도로망을 활용할 수 있습니다.

편의시설

단독주택과 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위해서는 은진면 소재지 또는 논산시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경

조용하고 한적한 농촌 마을의 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지목과 현황 불일치

본건 토지는 공부상 지목이 "구거"이나, 현황은 "답"으로 이용 중입니다. 또한, 다른 필지의 경우 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "답"인 경우가 있어, 실제 토지 이용 및 건축 시 관련 법규와 지자체 확인이 필수적입니다.

가축사육제한구역

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등 특정 축종 사육에 대한 제한이 적용되며, 모든 축종에 대한 제한 구역으로도 지정되어 있습니다. (2025-07-11 이후에도 효력 유지)

임대 관련 불확실성

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등이 미상이나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

혐오시설

주변 반경 내 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않으나, 경매 진행 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면 용산리에 위치한 토지로, 공부상 지목(구거)과 현황(답)이 상이하다는 점을 유의해야 합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역이며, 대중교통 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인은 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전한 물건

인수되는 권리 없이 모든 등기부상 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로, 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

토지 이용의 잠재력

현황은 답이지만, 향후 관련 법규 검토 및 지자체 협의를 통해 다양한 토지 이용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

경매 최저가 대비 가치 탐색

감정평가액 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 27,945,000원

인수 보증금: 0원

채권 총액: 45,174,778원

예상 입찰가 산정 시에는 해당 토지의 현재 시세, 지역 개발 전망, 농지 이용의 실질적인 가치, 향후 건축 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 80% 수준에서 시작하여 시장 상황에 따라 조정하는 방안을 고려할 수 있습니다. (예: 약 22,356,000원) 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 상세한 현장 조사 및 시세 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.