나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20566 [3] 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 소재 "농막골마을" 내에 위치하며 주위는 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

(2) 부정형의 토지로 일부는 전, 일부는 현황 도로로 이용 중이고 (3) 부정형의 토지로 단독주택 등의 건부지 (4) 부정형의 토지로 현황 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2.3.4) 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 (3) 토지상에 소재하는 태양광발전설비는 건물에 포함평가 하였고 별첨 사진과 같 이 이동통신 중계탑이 소재하고 있는 것으로 조사되니 참고하시기 바라며 (4) 토지상에 관정 1식 및 비닐하우스 1동이 소재하여 제시외물건으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (2) 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 강판지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 (3.4) 토지 상에 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물 및 종물이 소재하 여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 주택 59.4㎡로 되어 있으나 실 제 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 지붕재가 다소 상이하고 공부면적과 개략적인 실측면적에 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되어 공부상 건물로 평가하습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 제시외 관정 포함(단, 비닐하우스, 견사, 컨테이너박스 매각 제외).
2. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20566 (3)

소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-1

용도: 전

감정가: 148,610,000원

토지면적: 1,538.00㎡ (약 465.25평)

토지지분: 1,538㎡ (약 465.25평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 1. 제시외 관정 포함(단, 비닐하우스, 견사, 컨테이너박스 매각 제외). 2. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 소재 "농막골마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성된 농림지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 세로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 인근에는 캠핑장(큰마당오토캠핑장) 및 드라마 촬영지로 알려진 온빛수목원 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 대형 폐기물 소각로 추진 관련 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있어, 소각 시설 유무 및 환경 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 4월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을11)입니다. 해당 권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 등기사항(을12, 갑9)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이용옥: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-10-27, 배당신고일자 2026-03-26, 대항력 없음.

* 이종식: 보증금 0원, 차임 0원, 확정일자 없음, 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 토지 등기부 요약:

등기부상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 기록이 다수 확인되며, 채권자인 대사신용협동조합 명의의 임의경매(갑9)가 본 건의 말소기준권리보다 후순위로 설정되었습니다.

등기부채권 총액: 286,000,000원 (근저당권 286,000,000원)

4. 상권분석

본건은 전, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 및 업무 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변에 소규모 공장 및 창고가 일부 존재하나, 주된 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 인근 관광 자원(온빛수목원 등)이 있으나, 직접적인 상권 연계성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역의 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 검색 결과, 논산시 내에는 탑정호 출렁다리, 계백장군 유적지, 딸기 체험장 등 다양한 관광 명소가 있으나, 본건 소재지에서 접근성이 얼마나 용이한지는 별도 확인이 필요합니다. 온빛자연휴양림 방문 시 편의시설이 부족하여 미리 준비할 것을 권장하는 내용이 있어, 해당 지역의 편의시설이 충분하지 않을 수 있습니다.

* 의료시설: 인근 지역의 주요 병원 및 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육시설: 인근 지역의 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 매수인은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 반드시 준비해야 합니다.

* 제시외 물건 처리: 관정은 포함되나, 비닐하우스, 견사, 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 태양광발전설비는 건물에 포함 평가되었으며, 이동통신 중계탑이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 토지 이용 현황: 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.

* 환경 관련 이슈: 과거 인근 지역에서의 폐기물 소각로 추진 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 사업 추진 시 잠재적인 환경 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지목과 현황의 차이: 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이라는 공부와의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 벌곡면의 계획관리지역 내 전으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 토지 매각 물건입니다. 감정가는 1억 4천만원대로, 토지 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 주변 환경은 농가 주택과 농경지가 주를 이루며, 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있습니다. 인근 관광 자원(온빛수목원 등)이 있으나, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권으로 인한 임의경매이므로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 농지법상 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 전제 조건이며, 제시외 물건의 처리, 토지 일부의 현황 도로 이용, 과거 환경 민원 발생 사례 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로 인수 부담이 없습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역에 해당하여 향후 건축 및 개발 가능성이 있습니다 (단, 농지법 및 개발행위허가 규정 준수 필요).

* 자연 친화적 환경: 온빛수목원 등 인근 자연 경관을 활용한 휴양 또는 주말 주택 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 발급 여부가 가장 중요한 변수이며, 제시외 물건 처리 및 도로 이용 현황 등을 고려해야 합니다. 또한, 인근 지역의 개발 현황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가(148,610,000원)를 기준으로 시장 상황과 개별 물건의 장단점을 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.