나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20566 [2] 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 소재 "농막골마을" 내에 위치하며 주위는 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

(2) 부정형의 토지로 일부는 전, 일부는 현황 도로로 이용 중이고 (3) 부정형의 토지로 단독주택 등의 건부지 (4) 부정형의 토지로 현황 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2.3.4) 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 (3) 토지상에 소재하는 태양광발전설비는 건물에 포함평가 하였고 별첨 사진과 같 이 이동통신 중계탑이 소재하고 있는 것으로 조사되니 참고하시기 바라며 (4) 토지상에 관정 1식 및 비닐하우스 1동이 소재하여 제시외물건으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (2) 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 강판지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 (3.4) 토지 상에 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물 및 종물이 소재하 여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 주택 59.4㎡로 되어 있으나 실 제 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 지붕재가 다소 상이하고 공부면적과 개략적인 실측면적에 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되어 공부상 건물로 평가하습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 제시외 컨테이너박스 매각제외
2. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
3. 일부 “전” 일부 “현황 도로”로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2025타경20566 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대사신용협동조합

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-4

용도: 전

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡ (본 건 매각 대상은 토지임. 단, 감정평가서에는 실제 건물 면적 약 73.2㎡에 대한 내용이 포함되어 있음.)

건물 제시외면적: 0㎡

1.4. 평가 및 매각정보

감정가: 64,845,000원

매각대상: 토지매각

주의사항:

* 농지취득자격증명 필요 (매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수)

* 일부 "전" 일부 "현황 도로"로 이용 중

* 제시외 컨테이너박스 매각 제외

1.5. 감정평가 요약

토지감정요항표: 본건은 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 소재 "농막골마을" 내에 위치하며, 주위는 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 부정형으로 일부는 전, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 토지이용계획은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역입니다.

건물감정평가요항표: 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 공부상 면적 59.4㎡와 달리 실제 면적은 약 73.2㎡로 조사되었으며, 지붕재도 상이합니다.

제시외 물건: (4) 토지상에는 관정 1식 및 비닐하우스 1동이 소재하여 제시외 물건으로 평가되었습니다. (3) 토지상 태양광발전설비는 건물에 포함 평가되었으며, 이동통신 중계탑도 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

"농막골마을" 내에 위치하며, 주변은 농지, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

세로와 접하여 차량 통행이 가능한 도로에 접해있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이용옥)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2009-03-19

배당신고일자: 2026-03-26

대항력: 없음

* 임차인: 이 (이종식)

보증금: 0원

차임: 0원

확정일자: 무

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2015-04-30)을 기준으로 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부상 말소 처리된 지상권 외에 실제 인수되는 지상권이 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부상 권리 요약

등기부상 소유권 이전 내역이 확인되며, 근저당권(을7) 및 지상권설정(을8) 모두 말소 처리되었습니다. 임의경매 개시결정(갑7)은 말소기준권리 이후 접수되었으므로 소멸 대상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 전형적인 상업 지구의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의 시설이나 농산물 관련 시설 입지 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"농막골마을" 내에 위치하여 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 농가주택이 밀집한 지역입니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

인근 시내버스 승강장을 이용하여 대중교통 이용이 가능합니다. 기타 편의시설 및 공공시설과의 거리는 일반적인 수준으로 평가됩니다. 차량 이용 시 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 매각결정기일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 현황

토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있어, 토지 경계 확인 및 실제 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 모두 말소 처리되었습니다. 따라서 등기부상 명확히 확인되지 않는 권리가 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 제시 외 물건

컨테이너박스는 매각에서 제외되므로 주의해야 합니다. 토지상에 소재하는 관정 1식 및 비닐하우스 1동은 제시외 물건으로 평가되었으나, 이에 대한 명확한 처리 방안 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 벌곡면의 농촌 지역에 소재한 전(밭)으로, 농업용 또는 전원생활을 위한 목적으로 활용 가치가 있습니다. 감정가는 64,845,000원이며, 토지 면적은 655.00㎡(약 198.14평)입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 취득의무, 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점, 그리고 불확실한 지상권 인수 가능성 등 고려해야 할 주요 리스크가 존재합니다. 따라서 본 건은 취득 및 이용에 있어 관련 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 및 전원생활 목적

농촌 지역의 토지로, 귀농, 귀촌, 주말농장, 전원주택 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 가치

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점은 고려해야 합니다.

8.3. 감정가 대비 시세

이러한 입지 조건과 권리 관계의 불확실성을 고려하여, 실제 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 현황에 맞는 적정 입찰가를 산정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 64,845,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황(일부 도로 이용), 취득 시 필수 요건(농지취득자격증명), 그리고 불확실한 권리 관계(지상권) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유찰 가능성 및 경쟁률을 예측하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.