나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20575 [2] 충청남도 부여군 홍산면 정동리 411 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 정동리 소재 '정동1구노인회관' 북측 및 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위일원은 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

(1) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (2) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (3) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (5) : 본건 인근까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1) : 사다리형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (2) : 사다리형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (3) : 부정형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (5) : 사다리형 평지로서 '단독주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

(1) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (2) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (3) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (5) : 지적도상 '세로(불)'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (2) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (3) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (5) : 계획관리지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 강판기와지붕 단층 단독주택으로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 등 마감, - 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(유류 및 연탄보일러) 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕은 스레트지붕이나, 현황은 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록4 공부상 지붕은 스레트지붕이나 현황은 강판지붕임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20575 (2)

소재지: 충청남도 부여군 홍산면 정동리 411

용도: 단독주택

감정가: 27,891,800원

토지 면적: 284.00㎡ (약 85.9평)

건물 면적: 45.62㎡ (약 13.8평)

건물 제시외 면적: 47.23㎡ (약 14.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한익현 (한OO)

건축 연도: 1950년 (건축물 표제부 확인)

주요 특징: 공동 담보 물건, 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 부여군 홍산면 정동리 소재. '정동1구노인회관' 북측 및 서측 인근에 위치.

주위 환경: 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

토지 이용: 본건 토지는 사다리형 및 부정형의 평지로 구성되어 있으며, 일부는 '답'으로, 일부는 '단독주택 건부지'로 이용 중임.

도로: 지적도상 '세로(가)' 및 '세로(불)'에 접함.

토지 용도 지역: 계획관리지역 (411번지 내 일부), 농림지역 (나머지 부분)으로 지정되어 있음.

제한 사항: 가축 사육 제한 구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역 (농림지역 부분)에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 소멸: 본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자인 한익현의 근저당권(2024.02.26. 접수, 70,000,000원)을 말소기준으로 하여 진행됨. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매 완료 시 모든 권리는 말소될 예정임.

등기부 현황 요약:

* 소유권: 백락선, 백남칠 (협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 한익현 (70,000,000원, 2024.02.26. 접수, 말소기준권리)

* 임의경매: 한익현 (50,000,000원, 2025.12.01. 접수)

* 기타: 압류 (논산세무서장, 말소됨)

채권 총액 (등기부 기준): 70,000,000원

인수되는 권리: 인수되는 임차권이나 기타 권리는 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계 0원)

주의사항: 공부상 지붕 재질(스레트)과 현황(강판)의 차이가 있으나, 경매 절차에는 큰 영향을 미치지 않음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부여군 홍산면 정동리는 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역임.

인근에 '정동1구노인회관'이 위치하고 있으나, 상업 시설이나 활발한 경제 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있음.

주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활을 영위하기에 적합한 입지임.

1.4. 생활정보

주거 형태: 조적조 강판기와지붕 단층 단독주택 (건축 연도 1950년)

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샤시 마감.

설비: 위생, 급배수, 유류 및 연탄보일러 난방 설비 구비.

편의시설: 인근 시내버스 정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용 가능. 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됨.

주변 환경: 농경지 및 임야가 주를 이루어 조용한 주거 환경 제공.

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1950년 건축된 주택으로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따름.

주변 접근성: '세로(불)' 접면 등 일부 토지 이용의 제한 가능성이 있으며, 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 낮을 수 있음.

낮은 감정가: 27,891,800원의 감정가는 해당 지역의 낮은 부동산 가치, 건물 노후화, 이용 제한 등을 반영한 것으로 보이며, 투자 가치 판단에 신중한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 부여군 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 일부는 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 해당하며, 건축물은 1950년에 건축되어 노후화가 상당할 것으로 판단됨.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 현황도 특이사항 없음.

낮은 감정가와 제한적인 토지 이용 계획을 고려할 때, 시세 차익을 위한 투자보다는 실거주 목적이나 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 현재 감정가가 매우 낮게 책정되어 있어, 이를 바탕으로 향후 가치 상승을 기대하거나 실거주 시 부담을 줄일 수 있음.

실거주 용이성: 주택으로서의 기본적인 기능은 갖추고 있으며, 조용한 농촌 생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있음.

토지 가치: 계획관리지역에 속하는 토지 일부는 향후 개발 가능성을 배제할 수 없음 (제한 사항 존재).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 27,891,800원이며, 이는 주변 시세 및 물건의 현황(노후화, 용도 제한 등)을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됨.

제공된 외부 시세 정보가 없어 상세한 시세 분석은 제한적임.

권리상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 없는 점은 긍정적이나, 건축물의 노후화와 농림지역 등 개발 제한 사항을 감안할 때, 감정가 이상으로 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됨.

예상 입찰가 범위: 28,000,000원 ~ 32,000,000원

상기 금액은 물건의 상태, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 지역 내 수요 등을 고려한 일반적인 예측치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 답사를 통한 면밀한 사전 조사와 함께 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.