나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8329 [4] 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""두산오거리"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 노선상가지대로서 각종 상가, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

가~라) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층건 내 3층 4개호로서,
(사용승인일: 2023.03.31)
외벽: 석재타일, 몰탈위페인트 등 마감,
내벽: 내부 인테리어 미시공 상태,
바닥: 내부 인테리어 미시공 상태,
창호: 칼라샷시 로이복층유리 창호.

이용상태

가): 근린생활시설.
나): 근린생활시설.
다): 근린생활시설.
라): 근린생활시설.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2): 2필 일단의 세장형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2): 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.
기호 2): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 없음.

물건 비고

관리비 미납분 있음. 공유부분 관리비는 매수인에게 인계될수 있음(문의처 : 주식회사 이노이앤씨 전화번호 053)584-8858)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8329 (4)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 207-5, 제이2078타워 3층305호

용도: 근린상가

건축물명: J2078 TOWER

사용승인일: 2023년 03월 31일

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

토지지분: 17.2981㎡ (약 5.23평)

건물면적: 74.58㎡ (약 22.56평)

건물지분: 74.58㎡ (약 22.56평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층 건물 내 3층 4개 호

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 769,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "두산오거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 노선상가지대로를 형성하고 있으며, 각종 상가, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 이루고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

기호 1) 토지: 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로1류, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(두산초등학교)

기호 2) 토지: 제1종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(두산초등학교)

2.3. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

대상 물건 인근은 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 상가, 숙박시설, 업무시설 등이 주를 이룹니다.

일반적인 상업 지역의 환경이며, 인근 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 통상적인 상업 시설 외에 특이할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 06월 14일 접수된 대구은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 소유권이전(신탁말소), 근저당권, 진주세무서장의 근저당권, 신용보증기금의 가압류, 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매, 제이2078타워관리소의 가압류, 수성구(대구광역시)의 압류 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 그루인터랙티브주식회사

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업자 등록일: 2023-08-23

대항력: 없음

* 임차인: 천하경

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2024-02-29

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 3,776,187,330원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건이 소재한 두산오거리 인근은 대구 수성구의 주요 상업 중심지 중 하나로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 핵심 상권입니다.

다양한 업종의 상가와 업무 시설이 밀집하여 상업 활동이 매우 활발합니다.

4.2. 건물 및 임대 현황

건물은 J2078 TOWER로, 2023년 3월에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

현재 파악된 임차인으로는 그루인터랙티브주식회사(보증금 3천만원, 월세 250만원)와 천하경(보증금 1천만원, 월세 50만원)이 있습니다.

4.3. 신축 건물 이점

2023년 3월 사용승인을 받은 최신 건물로, 현대적인 건축 디자인과 설비를 갖추고 있어 임차인 유치 및 운영에 유리합니다.

다만, 현재 내부 인테리어가 미시공 상태이므로, 입점 시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

두산오거리 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

주변이 상업 및 업무지구로 형성되어 있어 업무 효율성이 높으며, 각종 편의시설 접근성이 뛰어나 생활 편의 또한 높습니다.

5.3. 교육시설 인접성

상대보호구역(두산초등학교)이 인접해 있어 교육 환경과 관련된 일부 규제가 있을 수 있으나, 근린상가로서 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납분

관리비 미납분이 존재하며, 공유부분 관리비는 매수인에게 인계될 수 있습니다.

이와 관련된 정확한 금액 및 처리 문제는 주식회사 이노이앤씨(전화번호 053-584-8858)를 통해 반드시 확인하고 협의해야 합니다.

6.2. 건물 내부 미시공

건물 내부 인테리어가 미시공 상태로, 사용 용도에 맞는 인테리어 공사를 위한 추가 비용이 발생합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성이 높으며 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

6.4. 명도 관련

현재 임차인들의 대항력은 없으나, 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 두산동의 핵심 상권인 두산오거리 인근에 위치한 J2078 TOWER 내 신축 근린상가입니다. 2023년 3월에 사용승인을 받은 건물로 최신 시설을 갖추고 있으나, 내부 인테리어가 미시공 상태입니다.

뛰어난 입지와 신축 건물의 장점을 가지지만, 관리비 미납분과 높은 등기부 채권 총액은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 관리비 미납분은 매수인에게 인계될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세 내용을 확인하고 예상 추가 비용을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 두산오거리 역세권으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2023년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 임차인 모집에 유리합니다.

* 활발한 상권: 상업, 업무, 숙박 시설 밀집 지역으로 높은 상권 가치를 지닙니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 가치, 시장 상황, 본건의 위험 요인(관리비 미납분, 인테리어 미시공 등) 및 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가는 769,000,000원이지만, 상기 리스크들을 감안할 때 60% ~ 80% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 관리비 미납분과 공실 가능성을 철저히 조사한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.