나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1834 [4] 충청북도 제천시 수산면 구곡리 110-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 수산리 소재 "수산초등학교" 북측 근거리에 산재하며, 주위는 단독주택, 농경지 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지곡로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-10): 부정형의 토지로서 자연림으로 이용되고 있으며, 별첨 "지적개황도. 사진용지" 와 같이 분뇨(9기)가 소재하고 있음.

인접 도로상태

기호(1,2,4): 서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접함.

기호(3,9): 북측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(5): 동측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접합.

기호(6,7): 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(8): 북측으로 노폭 약 7-8, 남측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(10): 북서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로 및 남측으로노폭 2-3미터의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,6,9):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>

기호(2,5,8):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(7):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(10):계획관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,임업용산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건중 기호(1-3)은 종전지번 산9-2, 산9-3, 산14.이었으나 지적재조사완료(2023.09.05.)되어 55-7, 55-8, 77-1, 으로 지번 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.지분매각임
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 충청북도 제천시 수산면 구곡리에 소재하며, "수산초등학교" 북측 근거리에 산재하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지곡로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

* 기호(1,2,4): 서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(3,9): 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(5): 동측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(6,7): 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(8): 북측으로 노폭 약 7-8미터, 남측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(10): 북서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로 및 남측으로 2-3미터의 비포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 기호(1,3,4,6,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지, 수산구곡1지구

* 기호(2,5,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지, 수산구곡1지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)

* 기호(10): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 수산구곡1지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

본 건은 부정형의 토지로서 자연림으로 이용되고 있으며, 분묘(9기)가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 2일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 일반적인 경우 말소기준권리보다 후순위의 권리들입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 이태희 외 3명 (1970-12-07)

* 지분 이전: 이승환 (2002-06-21), 이재천 (2013-12-11), 장용순 (2017-06-02)

* 지분 증여: 이승훈 (2018-10-10)

* 강제경매: 농업협동조합중앙회 (43,050,470원) (2025-01-02, 말소기준권리)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

* 주의: 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 현장 조사 시 추가적인 임차인 존재 여부 및 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제천시 수산면의 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

인근에 기본적인 편의시설은 수산면 소재지 또는 제천 시내로 이동하여 이용해야 합니다.

수산초등학교가 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 주변 탐문으로는 주거 지역에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

단, 일부 지역에 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 곳이 있어, 향후 개발 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

수산초등학교가 가까이 위치하고 있어 도보 통학이 가능할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근 지방 도로를 통해 제천 시내 및 주변 지역으로 이동할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

산재해 있는 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 토지 사용 및 처분에 있어 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있으며, 경쟁자가 될 수 있습니다.

* 분묘기지권

토지 상에 분묘가 존재하며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에서도 분묘를 수호, 관리할 수 있는 권리로서, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 산지 등 다양한 법규 및 규제가 존재하여 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 구역은 추가적인 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성

일부 토지 지분은 폭 3-4미터의 도로에 접해 있어, 차량 접근이 다소 제한적일 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 충청북도 제천시 수산면 구곡리에 소재한 임야 지분 매각 건으로, 자연 녹지 지역에 속하며 농촌의 한적한 환경을 지니고 있습니다.

7.2. 종합적 평가

토지의 일부 지분만 매각되는 점, 공유자의 우선매수 가능성, 분묘기지권의 존재 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 단순히 감정가나 현재 시세만으로 접근하기보다는, 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

개발 잠재력보다는 농촌 지역의 지분 소유라는 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 지분 투자

상대적으로 낮은 금액으로 임야 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 자연 친화적 투자

자연 그대로의 가치를 추구하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성 (제한적)

향후 공유자와의 협의 또는 개발 가능성 탐색을 통해 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 이는 많은 변수와 노력을 필요로 합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 38,225,700원

* 토지 지분 면적: 12,741.925㎡ (약 3,856.8평)

* 토지 전체 면적 대비 지분 비율: 약 25%

* 지분 면적 기준 감정가: 약 9,556,425원 (38,225,700원 * 0.25)

* 인수되는 권리: 해당 없음 (인수 보증금 0원)

* 예상 입찰가 범위: 7,000,000원 - 8,500,000원

본 물건의 경우 지분 매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수 신고 등의 위험 요소를 고려하여, 지분 면적 기준 감정가 이하로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.