나이스옥션 법원경매 제천 2026타경1 [6] 충청북도 제천시 중앙로1가 112-1 6층601호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 "제천중앙시장" 북서측 인근에 위치하고 있는 "제천우석요양병원 소재 건물(지상6층~지1층)" 중 제천우석요양병원으로 이용 중인 1층 105호(149.64㎡)외 5개호(2층 201호,3층 301호,4층 401호,5층 501호,6층 601호)이며, 주위는 제천시내 상가지대,제천중앙시장 등으로 형성된 상업지역로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재한 "제천우석요양병원 소재 건물"까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 교통상황 양호함

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2013.11.28자로 일반건축물로 사용승인 받았으며,2014.04.25자로 집합건축물로 전환되었으며,2014.09.25자로 다시 일반건축물로 합병되었으며,2016.08.26자 로 6층 일부 증축하였으며,2016.09.07자로 다시 집합건축물로 전환된 건물로서 철근콘크리구 조 철근콘크리트지붕 지상6층/지1층 건내 1층 105호 외 5개호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트,실내 인테리어 등 마감 창 호 : 스텐 및 알루미늄 샷시창호

이용상태

본건은 의료시설(제천우석요양병원)로 이용중임 1)기호1(1층 105호): 의료시설 2)기호2(2층 201호): 의료시설(진료실,수술실,주사실,사무실 등), 3)기호3(3층 301호): 의료시설(입원실 등) 4)기호4(4층 401호): 의료시설(입원실 등) 5)기호5(5층 501호): 의료시설(입원실 등) 6)기호6(6층 601호): 의료시설(병원 구내 식당,주방 등)

설비내역

천정형 시스템 냉난방설비,위생설비,급배수설비,화재탐지설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소하는 토지의 형상은 부정형으로서 지상6층/지1층의 집합건물(1층 구분상 가 5개호,의료시설 1개호, 2층~6층 각층 1개호) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 토지는 남측으로 왕복2차선 도로,서측으로 소로와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,시가지경관지구,소로2류(폭 8m-10m)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(접 함),중로2류(폭 15m~20m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지구획정리사업지구(완료)(토지구획정리사업법),중점경관관리구역(중심시가지)

공부와의 차이

※본건 기호6(6층 601호)는 구조가 공부상 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕"이나 현황은 "철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산목록6은 공부상 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이나 현황은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕 " 임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2026타경1 (6)

소재지: 충청북도 제천시 중앙로1가 112-1, 6층 601호

용도: 의료시설 (제천우석요양병원)

감정가: 231,600,000원

토지면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

토지지분: 44.733㎡ (약 13.53평)

건물면적: 148.37㎡ (약 44.87평)

건물지분: 148.37㎡ (약 44.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

주요 특징: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

구조 특이사항: 6층 601호의 공부상 구조와 현황 구조 상이. 공부상에는 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕"이나, 현황은 "철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕"으로 조사됨. (감정평가서 참조 필요)

1.1. 소재지 상세

주소: 충청북도 제천시 중앙로1가 112-1, 6층 601호

건물명: 제천우석요양병원 소재 건물

1.2. 면적 정보

토지: 44.73㎡ (약 13.53평)

건물: 148.37㎡ (약 44.87평)

1.3. 감정가 및 채권액

감정가: 231,600,000원

등기부채권 총액: 8,387,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 "제천중앙시장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. "제천우석요양병원 소재 건물" 내 6층 601호이며, 주위는 제천시내 상가지대, 제천중앙시장 등으로 형성된 상업지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 소재한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구

* 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함)

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 토지구획정리사업지구 (완료)

* 중점경관관리구역 (중심시가지)

2.4. 인접 도로 상태

본 건 구분건물이 소재하는 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 소로와 각각 접하고 있어 인접 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 을5 근저당권으로, 울진죽변수산업협동조합이 2024년 3월 7일에 접수했으며 채권액은 6,097,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 주식회사더나은개발 (2022-10-11), 유승진 (2024-03-07)

* 근저당권: 총 3건 설정되어 있으며, 이 중 을5 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

* 기타 권리: 소유권이전청구권 가등기 (김미연), 가압류 (주식회사메디인베스트대부), 소유권이전청구권 가처분 (주식회사메디인베스트대부), 압류 (제천시, 제천세무서장) 등 다수의 권리가 존재하나, 말소 기준 권리보다 후순위로 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 유재형:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 이효숙:

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-26

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 3억원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다. 배당 신고일자가 미기재되어 있어 배당받을 가능성은 불확실합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 입지

본 물건은 제천시의 중심 상업 지역에 위치하며, 제천중앙시장과 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 및 시장 환경

현재 의료시설(요양병원)로 이용 중이며, 상업지역 내 다른 업종으로의 전환 가능성도 있습니다. 제천시 상업 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제천중앙시장이 인접해 있어 각종 상업 시설 및 편의 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제천시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 상업 지역에 수반되는 환경을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이효숙의 3억원 보증금 인수 리스크: 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰자가 인수 시 상당한 재산상 손실이 발생할 수 있습니다.

* 건물 구조 상이: 6층 601호의 공부상과 현황 구조 불일치로 인해 건축 관련 법규 위반, 이행강제금 부과, 향후 재산권 행사 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 과도한 채무 규모: 총 채권액 83억 8천 7백만원으로, 감정가 대비 매우 높아 채권 만족 가능성이 낮으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 가중시킬 수 있습니다.

* 권리 관계 복잡성: 다수의 권리 설정으로 인해 권리 분석 및 말소 여부 확인에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 상업 중심지에 위치하며 의료시설로서 활용 중인 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이효숙의 3억원 보증금 인수 가능성이 감정가를 상회하는 매우 심각한 리스크로 작용하고 있습니다. 또한, 건물 구조 상이와 과도한 채무 규모는 추가적인 위험 요소입니다. 따라서 본 물건은 상당한 주의와 면밀한 추가 조사가 필요하며, 잠재적 투자자에게는 높은 위험 부담이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제천시 중심 상업 지구에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 현황 용도의 활용성: 현재 의료시설(요양병원)로 정상 운영 중이므로, 즉시 사용이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 상업 지역 내 위치를 감안할 때, 지역 발전 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 이는 인수 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인 이효숙의 보증금 3억원이 감정가 2억 3,160만원을 초과하므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 경우 총 매입 비용이 크게 증가합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 보수적으로 평가하여 산정해야 합니다.

현 시점에서는 보수적으로 감정가의 30% ~ 50% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 약 69,480,000원 ~ 115,800,000원

주의: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 금액으로, 실제 총 매입 비용은 (예상 입찰가 + 300,000,000원)이 됩니다. 예를 들어, 115,800,000원에 낙찰받을 경우 총 매입 비용은 415,800,000원에 달하며, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다. 따라서, 본 물건은 상당한 추가 조사와 임차인과의 협상, 배당 현황 확인 등 철저한 분석 없이는 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.