나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30575 [6] 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 225-60 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 인근(기호1), 남
서측 인근(기호4,5), 서측 인근(기호6), 남서측 근거리(기호2,3,6,7)에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수
단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호2: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호3: 삼각형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호4: 자루형의 토지로서, 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태임.
기호5: 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호7: 부정형의 토지로서, 전 상태임.
기호8: 사다리형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 임야도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호6,8: 지적도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 7 : 본건 남측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 생산관리지역, 하천(오십천)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 3 : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-18)<철도안전법>.
기호5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
기호7,8: 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호4토지상으로 별첨 사진과 같이 제시외건물(창고 등(방1))이 소재하는바, 경매 진행
시 참조바람.

공부와의 차이

-본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로
로 목측됨.
-본건 기호4토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임.
-본건 기호5,6토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
(사실조회회신참조)
-지목은 답이나 현재 전으로 사용중임
-맹지
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30575 (6)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 225-60

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 7,400,000원

토지면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재, 천기리마을회관 북측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지대입니다.

차량 진입은 가능하나, 대중교통보다는 개별 운송수단 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 22일자 농협은행의 가압류입니다.

모든 가압류, 압류, 강제경매 개시결정은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 277,276,020원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

인근 지역은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 일반적인 상권 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 주거 편의시설 및 문화생활 시설과의 접근성이 낮을 수 있습니다.

가까운 편의시설 및 관공서 등은 삼척시청 등 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 정보는 확인이 불가합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 매각결정기일까지 제출하지 않으면 낙찰자 보증금이 반환되지 않습니다.

지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 답이나, 현황은 전으로 사용 중입니다. (기호 5, 6 토지의 경우도 동일)

맹지: 본건 토지는 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다. (기호 1, 2, 6, 8)

지적경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인이 필요합니다.

제시외 건물 존재: 기호 4 토지상에 창고 등 제시외 건물이 존재하나, 매각 대상에 포함되지 않습니다. 이로 인한 점유 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

토지 이용 현황 차이: 기호 3 토지는 공부상 임야이나 현황 토지임야, 일부 현황 도로로 사용 중이며, 기호 4 토지는 공부상 전이나 현황 주거기타(창고 부지)로 이용 중입니다.

높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아 채권자들의 경매 진행 의지가 강할 수 있으나, 자칫 유찰 시 추가적인 감정가 하락 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 가축사육 제한, 임업용산지, 철도보호지구, 소로3류 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농촌 지역의 토지로, 농지 취득 관련 자격 및 서류 준비가 필수적입니다.

맹지, 지적경계 불분명, 지목과 현황 불일치, 제시외 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

높은 채권 총액은 경매 진행의 안정성을 보여주지만, 입찰 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

토지 이용 계획상의 제한 사항들을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

농촌 지역 토지 투자 기회: 농업 관련 또는 전원생활을 위한 토지로서의 잠재력.

경매 절차 진행: 안정적인 매각 가능성 (높은 채권액 기준).

주변 지가 상승 여력: 향후 개발 가능성 또는 주변 여건 변화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,400,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

본 건은 맹지, 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 최초 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.