나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30686 [2] 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 사곡리 125 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2025.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 사곡리 소재 ‘사곡리회관’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건기호(1) 부정형의 완경사지로 장기간 휴경으로 인한 임야화 진행중임.
본건기호(2) 부정형의 완경사지로 일부 '도로' 및 휴경 등으로 인한 묵전화 진행중임.
본건기호(3) 부정형의 완경사지로 일부 '단독주택' 및 묵전화 진행중임.

인접 도로상태

본건기호(1) : 지적도상 맹지임.
본건기호(2) : 본건 서측으로 노폭 3미터 가량의 포장도로가 소재함.
본건기호(3) : 동측으로 본건(2) 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
본건기호(2,3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건기호(3) 일부 지상에 제시외 건물 주택(공가), 창고, 화장실 등이 소재함.

공부와의 차이

본건기호(2) : 공부상 지목은 '전'이나 서측 일부 '현황도로' 등으로 이용중임.
본건기호(3) : 공부상 지목은 '전'이나 현황상 일부 '대지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각, 특별매각조건 있음(목록 2,3의 공통하는 공유자에만 공유자우선매수권 있음, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용)
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수), 별첨 사실조회회신 참조
-지상 자연상 입목은 토지 포함 평가
-지적경계불분명, 측량요함
목록2
-지목은 전이나 현황상 지상 일부는 진입도로로 사용
목록3
-지목은 전이나 현황상 일부 대지로 사용
-지상에 매각에서 제외하는 주택(공가),창고,화장실 소재하며 매각에서 제외하는 건물소재로 인하여 제한받는 가격은 13,125,000원임(감정평가서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30686 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 사곡리 125

용도: 전

감정가: 29,411,340원

토지면적: 8076.00㎡ (약 2443.00평)

토지지분: 1338.1700999999998㎡ (약 404.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경:

본건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 사곡리 소재 ‘사곡리회관’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대입니다.

* 교통상황:

본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태:

본건기호(1)은 지적도상 맹지입니다.

본건기호(2)는 서측으로 노폭 3미터 가량의 포장도로가 소재합니다.

본건기호(3)은 동측으로 본건(2)의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

갑4. 원덕농업협동조합 가압류 (2002-08-28)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권개요: 목록3. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

* 주요 등기사항 요약 (갑구 기준):

접수일자 1965-05-06: 김진범 지분 전부 이전 (정진권)

접수일자 1994-11-22: 정진권

접수일자 2002-08-28: 원덕농업협동조합 가압류 (말소기준권리)

접수일자 2020-04-03: 정경영 외 3명 (정진권 지분 이전)

접수일자 2021-04-29: 박동원 (정해영 지분 이전, 강제경매 2020타경31233)

접수일자 2021-06-08: 한국자산관리공사 가압류

접수일자 2025-08-18: 한국자산관리공사 강제경매 (본건)

* 등기부채권 총액: 29,156,768원

1.3. 상권분석

* 주위환경:

본건은 삼척시 원덕읍의 산간 농경지대에 위치하며, 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 가지고 있습니다. 별다른 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

본건 인근에는 ‘사곡리회관’이 소재하여 지역 주민들의 소규모 커뮤니티 공간으로 활용될 수 있습니다. 주변 지역의 생활 편의 시설은 삼척시 중심지 또는 인근 읍면 소재지로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각:

본건은 전체 토지(8076㎡) 중 일부 지분(1338.17㎡)만을 매각하므로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수:

매각에서 제외하는 건물(목록3)이 소재하며, 목록2와 목록3의 공통하는 공유자에게는 공유자 우선매수권이 있으며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다. 이는 입찰 과정에서 경쟁자가 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명:

농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적경계 및 측량:

지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인입니다.

* 현황 이용 불일치:

본건기호(2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '진입도로'로 사용 중입니다.

본건기호(3)은 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '대지'로 사용 중입니다.

* 매각 제외 건물:

목록3 지상에 매각에서 제외되는 주택(공가), 창고, 화장실이 소재하며, 이로 인해 제한받는 가격은 13,125,000원으로 감정평가서에 명시되어 있습니다. 이는 매각 대상 물건의 실질적인 가치를 감소시킬 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명:

목록3에 소재하는 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 맹지 및 토지 상태:

본건기호(1)은 맹지이며, 기호(1)은 장기간 휴경으로 인한 임야화가 진행 중이고, 기호(2,3)은 일부 묵전화가 진행 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 삼척시 산간 농경지대에 위치한 농지 중 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 전반적으로 자연환경은 양호하나, 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 접근은 가능합니다.

권리 관계상으로는 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 복잡한 조건들이 존재합니다. 또한, 현황 이용 상태가 공부상 지목과 다르고, 매각 제외 건물로 인한 가격 제한이 있으며, 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 투자에 신중을 기해야 할 물건입니다.

토지의 임야화 및 묵전화 진행 상태, 맹지 여부 등도 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본건의 가치는 현재 상태에서의 활용 가능성, 또는 공유자들과의 원활한 협의를 통해 어떻게 가치를 증대시킬 수 있는지에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 투자를 통한 잠재적 가치 확보: 토지 전체 면적 대비 비교적 적은 지분이지만, 향후 개발 가능성이 있는 지역이라면 지분 확보의 의미가 있을 수 있습니다.

* 공유자 협의의 중요성: 다른 공유자들과의 원활한 협의를 통해 토지 이용 계획을 수립하거나, 단독 매수 또는 지분 매도 등을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계에 대한 면밀한 분석: 공유자 우선매수권, 농지법 등 특수 사항들을 면밀히 검토하고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 감정가 29,411,340원 중 토지 지분 면적(1338.17㎡) 비율(약 16.57%)에 해당하는 가치를 고려해야 합니다.

그러나 매각에서 제외되는 건물로 인해 13,125,000원의 가격 제한이 명시되어 있어, 이를 감안한 가치 평가가 필요합니다. 이 가격 제한이 전체 물건의 가치에서 차감되는 것으로 해석할 경우, 실제 매각 대상의 잠재적 가치는 더욱 낮아질 수 있습니다.

또한, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 맹지, 현황 이용 불일치 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵지만, 감정가 대비 낮은 비율에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 감정가의 70% 이하 또는 그보다 더 낮은 수준에서 매수 의사를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 참고 사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 정확한 권리 분석과 시세 조사를 거친 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.