나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30575 [4] 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 154-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 인근(기호1), 남
서측 인근(기호4,5), 서측 인근(기호6), 남서측 근거리(기호2,3,6,7)에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수
단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호2: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호3: 삼각형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호4: 자루형의 토지로서, 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태임.
기호5: 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호7: 부정형의 토지로서, 전 상태임.
기호8: 사다리형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 임야도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호6,8: 지적도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 7 : 본건 남측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 생산관리지역, 하천(오십천)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 3 : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-18)<철도안전법>.
기호5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
기호7,8: 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호4토지상으로 별첨 사진과 같이 제시외건물(창고 등(방1))이 소재하는바, 경매 진행
시 참조바람.

공부와의 차이

-본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로
로 목측됨.
-본건 기호4토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임.
-본건 기호5,6토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(사실조회회신참조)
-지상에 매각에서 제외하는 화장실겸창고건물1동과 계사가 소재하며 매각에서 제외하는 건물소재로 인하여 제한받는 가격은 15,000,000원임(감정평가서참조)
-지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함
-목측상 일부는 지상에 시멘트포장을 하여 옆 주택의 마당으로 사용 중임
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30575 (4)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 154-3

* 용도: 전

* 감정가: 21,375,000원

* 토지면적: 375.00㎡ (약 113.4평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1980-06-26) - 진봉식

* 소유권이전 (2013-03-08) - 이정남

* 말소기준권리: 농협은행 가압류 (2023-12-22)

* 현재 강제경매 개시결정 (2025-05-22) - 신용보증기금

* 등기부채권 총액: 277,276,020원

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 "천기리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일부 토지는 자연림 상태, 일부는 토지임야 상태, 일부는 현황 전 상태, 일부는 주거기타(제시외건물 부지-창고 등) 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 일부 필지는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 이용하여 출입합니다.

* 일부 필지는 노폭 약 7m 내외 또는 약 3m의 도로를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 분류됩니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 등), 임업용산지, 철도보호지구 등의 제한이 있습니다. (자세한 내용은 원문을 참조하시기 바랍니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 22일 농협은행의 가압류 등기입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등기는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 다만, 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 현재 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌지대에 위치하며, 주위 환경이 농경지, 임야, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다. 제공된 정보만으로는 주변 상업 시설의 유무, 활성화 정도 등에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 소재하므로, 도심에 비해 편의 시설, 의료 시설, 교통 시설 등 생활 인프라 접근성이 제한적일 수 있습니다. 제공된 정보 내에서는 구체적인 생활 편의시설 정보 확인이 어렵습니다. 또한, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 확인은 본 AI의 기능 제약으로 인해 제공해 드릴 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다.

* 원상회복명령 가능성: 사실조회 회신에 따르면, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 건물 존재: 지상에 화장실 겸 창고 1동과 계사가 소재하며, 이 건물들은 매각에서 제외됩니다. 이로 인한 가격 제한은 15,000,000원입니다.

* 지상 수목: 지상에 소재하는 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

* 시멘트 포장: 목측상 일부 지상이 시멘트 포장되어 있으며, 인접 주택의 마당으로 사용 중입니다.

* 지적경계 불분명: 지적 경계가 명확하지 않아 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 삼척시 미로면의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 토지 매각 대상입니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 매각에서 제외되는 건물이 소재하고 있어 이를 고려해야 합니다. 또한 지적 경계 불분명, 원상회복 가능성, 법정지상권 성립 여부 불확실성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로, 추후 지역 개발 가능성 또는 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 매각에서 제외되는 건물 및 관련 법정지상권 문제를 명확히 파악하고 해결할 수 있다면 가치를 재평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 21,375,000원입니다.

* 입찰가를 산정함에 있어서는 상기 기술된 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 매각 제외 건물, 지적경계 불분명, 법정지상권 등)과 향후 예상되는 추가 비용, 그리고 본건 토지의 실제 이용 가치 및 개발 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 및 추가 현장 확인 없이 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.