나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30575 [3] 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산105-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 인근(기호1), 남
서측 인근(기호4,5), 서측 인근(기호6), 남서측 근거리(기호2,3,6,7)에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수
단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호2: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호3: 삼각형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호4: 자루형의 토지로서, 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태임.
기호5: 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호7: 부정형의 토지로서, 전 상태임.
기호8: 사다리형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 임야도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호6,8: 지적도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 7 : 본건 남측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 생산관리지역, 하천(오십천)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 3 : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-18)<철도안전법>.
기호5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
기호7,8: 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호4토지상으로 별첨 사진과 같이 제시외건물(창고 등(방1))이 소재하는바, 경매 진행
시 참조바람.

공부와의 차이

-본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로
로 목측됨.
-본건 기호4토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임.
-본건 기호5,6토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-목측상 지상 일부는 아스콘포장을 하여 도로로 사용됨
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30575 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산105-2

* 용도: 임야

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 842,400원

* 토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.4. 토지 이용 현황 (감정평가서 요약)

* 본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 "천기리마을회관" 북측 인근, 남서측 인근, 서측 인근, 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

* 교통상황: 본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

* 형태 및 이용상태: 기호1,2는 자연림 상태, 기호3은 토지임야 상태, 기호4는 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태, 기호5,6,7,8은 현황 전 상태임.

* 인접 도로상태: 기호1,2,6,8은 임야도상 맹지로서, 인접 필지를 이용하여 출입함. 기호 3, 7은 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 7m 내외의 도로를 이용하여 출입함. 기호 4, 5는 본건 남측 및 북서측으로 노폭 약 3m의 도로를 이용하여 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 속하며, 하천, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소로3류, 철도보호지구 등의 규제를 받음.

* 제시목록 외의 물건: 본건 기호4토지상에 제시외건물(창고 등(방1))이 소재함.

* 공부와의 차이: 기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로로 이용됨. 기호4 토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임. 기호5,6 토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

* 본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 "천기리마을회관" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌지대임.

2.2. 교통 접근성

* 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입이 편리한 지역임.

* 본건 일부 필지는 지적도상 맹지이거나, 노폭 약 3~7m 내외의 도로에 접해 있어 인접 필지를 이용하거나 해당 도로를 통해 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023-12-22 접수된 농협은행의 가압류 (등기구분: 갑3)

* 총 채권액: 277,276,020원

* 주요 권리 사항:

* 소유권 이전 (김 , 이 )

* 가압류 (농협은행, 농림수산업자, 삼척농업협동조합, 강원신용보증재단, 국민은행)

* 강제경매 (신용보증기금)

* 압류 (삼척시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어 소멸될 가능성이 높습니다. 해당 권리에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 삼척시 미로면의 농촌지대에 위치하며, 주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 주를 이루고 있습니다.

* 마을회관 인근에 위치하나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

* 주변 농경지 및 임야를 고려할 때, 농업 관련 활동 또는 전원생활을 목적으로 하는 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지인 삼척시 미로면은 조용하고 평화로운 농촌 환경을 제공합니다.

* 주요 편의시설, 의료기관, 교육시설 등은 삼척시내 중심가로 이동해야 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

* 풍부한 자연 경관은 전원생활이나 귀촌을 고려하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

* 기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 일부 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호4 토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고) 부지로 이용 중입니다.

* 기호5,6 토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태입니다.

6.2. 도로 접근성 문제

* 일부 필지가 지적도상 맹지이며, 인접 필지 이용 또는 폭이 좁은 도로에 의존해야 하는 점은 잠재적 불편 요소입니다.

6.3. 토지 이용의 불확실성

* 지적 경계가 불분명하여 토지 이용 및 관리에 있어 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 목측상 지상 일부가 아스콘 포장 도로로 사용되고 있어, 이에 대한 정확한 소유 관계 확인 및 이용 협의가 필요합니다.

6.4. 개발 및 이용 제한

* 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 존재

* 기호4 토지상에 제시외건물(창고)이 소재하여, 향후 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 삼척시 미로면의 농촌지역에 위치한 임야로, 현재 일부 필지는 전, 주거 기타 부지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 전원생활이나 농업 목적의 수요가 있을 수 있으나, 이용 현황과 공부상 지목의 불일치, 도로 접근성 문제, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 또한, 지적 경계의 불분명함과 현황 도로 이용 부분은 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 정리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 향후 용도 변경 가능성을 면밀히 검토할 경우, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성 활용: 전원주택 부지, 주말농장, 소규모 농업 시설 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지역적 특성을 고려했을 때, 경쟁률이 낮다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 법적 권리 관계, 주변 시세, 낙찰 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 특히, 공부와의 차이, 도로 이용 문제, 제시외건물 처리 등 추가적인 현장 조사를 통한 가치 평가와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 본 물건의 감정가(842,400원)와 총 채권액(277,276,020원)을 고려할 때, 현황 이용 상태 및 잠재적 리스크 요인을 감안하여 접근해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 본건의 물리적, 법률적 가치와 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.