나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30575 [2] 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산105 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 ""천기리마을회관"" 북측 인근(기호1), 남
서측 인근(기호4,5), 서측 인근(기호6), 남서측 근거리(기호2,3,6,7)에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건(기호3-5,7) 및 본건 인근(기호1,2,6,8)까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수
단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호2: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호3: 삼각형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호4: 자루형의 토지로서, 주거기타(제시외건물 부지-창고 등(방1)) 상태임.
기호5: 사다리형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, 현황 전 상태임.
기호7: 부정형의 토지로서, 전 상태임.
기호8: 사다리형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 임야도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호 5 : 본건 북서측으로 노폭 약3m의 도로를 이용하여 출입함.
기호6,8: 지적도상 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.
기호 7 : 본건 남측으로 노폭 약7m 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 생산관리지역, 하천(오십천)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>.
기호 3 : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-18)<철도안전법>.
기호5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
기호7,8: 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-08-29)(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호4토지상으로 별첨 사진과 같이 제시외건물(창고 등(방1))이 소재하는바, 경매 진행
시 참조바람.

공부와의 차이

-본건 기호3토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 상태이며 토지 일부는 현황 도로
로 목측됨.
-본건 기호4토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 주거기타(창고 등(방1)) 부지로 이용중임.
-본건 기호5,6토지는 공부상 지목이 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
-맹지
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30575 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 산105

용도: 임야

감정가: 10,959,300원

토지면적: 11,070.00㎡ (약 3,349평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

2. 입지조건

위치: 본 물건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 천기리 소재 "천기리마을회관" 북측 인근 등지에 위치하고 있습니다.

주위환경: 물건지 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 농촌지대입니다.

교통: 물건지(기호3-5,7) 및 인근(기호1,2,6,8)까지 차량 진입이 가능하나, 주로 개별 운송 수단을 이용하여 출입합니다. 일부 필지(기호1,2,6,8)는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 이용하여 출입해야 합니다.

도로상태: 기호3,7은 노폭 약 7m 내외의 도로, 기호4,5는 노폭 약 3m의 도로를 이용하여 출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태: 토지는 부정형, 사다리형, 삼각형 등 다양한 형태로 이루어져 있으며, 자연림 상태, 전(밭), 주거기타(창고 부지) 등으로 현황 이용 중입니다. 기호4 토지상에는 제시외 건물(창고 등)이 소재합니다. 또한, 기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 토지이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 하천(오십천 저촉), 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 1일 설정된 농협은행의 가압류 (2023카단35)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

인수되는 권리: 상기 분묘기지권 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

채권 총액: 총 276,980,843원으로 감정가 대비 높은 수준입니다.

4. 상권분석

본 물건은 삼척시 미로면의 농촌 지역에 위치한 임야로서, 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 주를 이루고 있습니다. 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아니며, 주로 지역 내 농업 및 임업 관련 활동이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 "천기리마을회관"이 위치하고 있습니다. 검색 결과, 삼척 활기 치유의 숲이 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 점이 특징입니다. 그러나 대규모 편의 시설, 병원, 학교 등 생활 기반 시설에 대한 접근성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 가할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘 소재 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

* 맹지 및 지적경계 불분명: 일부 필지는 맹지로서 접근 및 활용에 어려움이 예상되며, 지적경계가 불분명하여 경계 측량 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 하천 저촉, 철도보호지구 등 다양한 규제로 인해 토지 개발 행위에 제약이 많습니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지의 지목과 현황이 다르고, 제시외 건물이 소재하여 권리관계 및 이용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 채권자의 적극적인 경매 참여가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 삼척시 미로면의 농촌 지역에 위치한 임야로, 여러 필지로 나뉘어 있습니다. 접근성이 낮은 맹지가 다수 존재하며, 지적 경계가 불분명하고, 분묘기지권 성립 가능성이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 또한, 각종 토지이용계획상의 제한으로 인해 개발 가능성이 제한적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역에 대한 깊은 이해와 함께 분묘 문제 해결, 맹지 해소 등 구체적인 활용 방안을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 및 관리지역에 속해 있어, 관련 법규 검토 후 농업, 임업 활동 또는 소규모 시설 설치 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

* 분묘기지권의 정확한 현황을 파악하고, 법률적 검토를 통해 리스크를 관리하거나 해소할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

* 지적 경계 측량 등을 통해 토지의 정확한 현황을 파악하고, 향후 활용 계획을 수립하는 것이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 분묘기지권, 맹지, 지적경계 불분명, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 감정가는 10,959,300원(약 3,300원/평) 수준이지만, 이러한 제약 사항들을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 분묘 관련 법률 검토, 인근 시세 조사 등을 통해 결정해야 하며, 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.