나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경52 [2] 강원특별자치도 홍천군 서면 마곡리 산59 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-3): 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 마곡리 소재 "발산1교" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-3): 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전임. 기호(2): 기준시점 현재 부정형 급경사지의 임야 및 분묘임. 기호(3): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 임야 및 분묘임.

인접 도로상태

기호(1,2): 지적도상 맹지임. 기호(3): 본건 남동측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 농림지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(3): 농림지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2018-09-21)(지방도403호선)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>, 소하천구역(2023-07-03)(말골천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 "분묘"가 소재하여 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하되, 분묘로 인하여 토지가 제한받는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 분묘 위치 및 면적확인을 위해선 별도의 측량을 요함. 2)본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 "분묘"가 소재하는 것으로 탐문조사 된 바, 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하되, 분묘로 인하여 토지가 제한받는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 분묘 위치 및 면적확인을 위해선 별도의 측량을 요함.

공부와의 차이

기호(2,3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 분묘"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-3): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-목록2. 소유자 미상 수기 분묘소재(분묘기지권 성립여지 있음). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경52 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 마곡리 산59

* 용도: 임야

* 감정가: 67,440,000원

* 토지면적: 16,860.00㎡ (약 5,101평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서홍천농업협동조합 (변경전: 서면농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 94,900,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 홍천군 서면 마곡리 소재 "발산1교" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 버스 정류장까지의 거리, 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전(밭)임.

* 기호(2): 기준시점 현재 부정형 급경사지의 임야 및 분묘임.

* 기호(3): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 임야 및 분묘임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,2): 지적도상 맹지임.

* 기호(3): 본건 남동측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역

* 가축사육제한구역 (관련 법률 및 거리 제한 다수)

* 임업용산지

* 접도구역 (지방도403호선)

* 소하천구역 (말골천)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 조용환 (1993-12-29)

* 지상권설정: 서면농업협동조합 (2002-05-15, 인수)

* 목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위, 존속기간 30년 (2002.5.14.부터)

* 물건명세서상 서홍천농업협동조합으로부터 지상권말소 동의서 제출됨.

* 근저당권: 서면농업협동조합 (2007-05-09, 말소, 말소기준권리)

* 소유권이전: 김숙자외 4명 (2026-02-11, 상속)

* 임의경매: 서홍천농업협동조합 (2026-03-13, 말소)

* 물건명세서 참고사항:

* 소유자 미상 수기 분묘 소재 (분묘기지권 성립여지 있음).

* 지상권설정자(서면농업협동조합)로부터 지상권말소 동의서 제출됨.

1.3. 상권분석

* 물건 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 특정 상업시설이나 상권 형성은 미흡함.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 지역 특성상 대규모 편의시설이나 주거 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통은 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 중 일부(기호1, 2)는 지적도상 맹지로 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 분묘: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 높아 토지 사용 및 처분에 있어 분쟁 발생 소지가 있음. 최저매각가격에 반영되었으나, 실제 협의 과정이 필요할 수 있음.

* 경사지: 토지 중 일부가 급경사지로 이루어져 있어 토목 공사 또는 활용에 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 접도구역, 소하천구역 등으로 묶여 있어 토지 개발 및 이용에 제약이 따름.

* 선순위 지상권: 2002년 설정된 지상권이 있으나, 최근 지상권말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 소멸 여부는 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 홍천군에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 토지의 상당 부분이 맹지이며, 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 성립 가능성, 경사지, 다양한 토지 이용 제한 등 극복해야 할 여러 난관이 있습니다. 지상권은 말소 동의서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 맹지 및 분묘 처리에 대한 면밀한 법적 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현황상 분묘가 있어 최저매각가격이 제한된 만큼, 명도 및 분묘 처리 문제 해결 시 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 농림지역의 임야로서, 장기적인 관점에서 산림 자원 활용 또는 개발 가능성을 고려한 투자.

* 전체 면적 중 일부는 도로에 접해 있어 활용 가능성을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 67,440,000원이며, 채권 총액은 94,900,000원입니다. 임차인 인수 보증금은 없으나, 맹지, 다수의 분묘, 경사지, 각종 개발 제한 등 잠재적 리스크 요인이 많습니다. 이러한 제반 사항과 명도 및 분묘 처리에 드는 시간과 비용, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 권리관계 및 물건명세서 상의 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 본인의 투자 성향과 위험 감수 범위에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.