나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550957 [1] 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 996-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 소재 "대산저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.
기호(3) : 본건은 인천광역시 강화군 하점면 장정리 소재 "장정2리 세마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 주거나지 ,전·답의 농경지 드으로 형성된 지역임.
야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
기호(3) : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형 토지로서 남하향 완경사지에 소재하는 토지로서,자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.
기호(3) : 남동측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

단독주택(방, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 , 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1은 목록2의 토지이며, 목록2는 단독주택임
목록 9은 지분매각이며, 현황 포장도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550957 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

감정평가액: 210,875,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 단독주택

토지면적: 567.00㎡ (약 171.52평)

토지 매각 지분: 463.9936㎡ (약 140.35평)

건물면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

건물 매각 지분: 59.25㎡ (약 17.92평)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보. 목록 9은 지분매각이며 현황 포장도로입니다.

2. 입지조건

소재지: 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 996-27번지

주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 소재 "대산저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지형상 및 이용상태: 본 토지는 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 폭이 넓은 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

말소되는 권리: 등기부등본 상 확인되는 모든 근저당권, 압류, 강제경매, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 등기되지 않았습니다.

임차인 현황: 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. (보증금 미상 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.)

특수권리사항: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 강화군 송해면의 농촌지역에 위치하여 전통적인 상업시설이 발달한 지역은 아닙니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 산재한 전원적인 환경을 형성하고 있습니다.

상업적 가치보다는 전원생활을 위한 주거 목적의 가치에 초점을 맞춰 분석할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 약 3~4km 거리에 송해초등학교가 있으며, 더 큰 규모의 학교 및 교육시설은 강화읍에 위치합니다.

* 의료시설: 인근 지역에 소규모 의원급 시설이 있을 수 있으나, 종합병원은 강화읍에 소재합니다.

* 편의시설: 면 소재지 내 소규모 상점 및 마트가 있으며, 대형마트 및 편의시설 이용 시 강화읍으로 이동해야 합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 혐오시설: 현황 조사 결과, 해당 물건 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역으로 지정된 점은 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 본건은 토지 전체 면적(567.00㎡) 중 일부 지분(463.9936㎡)만 매각 대상이므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

도로 지분: '목록 9은 지분매각이며, 현황 포장도로임'이라는 정보는, 매각 대상 토지 중 일부가 포장도로로 이용되고 있으며 해당 부분 또한 지분으로 매각됨을 시사합니다. 이는 토지 이용권 확보에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 내포합니다.

농촌 지역 특성: 전원생활에는 적합하나, 도시 지역 대비 편의시설 접근성 및 지역 내 인프라가 제한적일 수 있습니다.

군사시설 보호구역: 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

중복병합사건: 관련 법률관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 법률 검토가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 송해면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 지분을 보유하고 있으며 건물 역시 온전한 형태로 매각됩니다. 임차인으로 인한 부담이 없는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 토지의 지분 매각이라는 점과 일부 도로 지분 매각에 대한 특이사항은 신중한 접근을 요구합니다. 투자자는 이러한 제약을 충분히 인지하고, 향후 토지 사용 및 관리에 대한 계획을 세워야 합니다. 전원생활을 희망하거나 농촌 지역 부동산 투자를 고려하는 경우, 감정가 수준에서 입찰을 검토해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 지분과 주택을 일괄 매각하여 향후 활용 가능성이 있습니다.

임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

강화군이라는 지리적 이점을 활용한 전원주택, 주말주택 등으로 활용 가능성이 있습니다.

경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,875,000원입니다. 토지 지분 매각이라는 특수성과 강화군 송해면의 농촌 지역 특성을 고려할 때, 인근 유사 부동산의 거래 사례를 종합적으로 분석해야 합니다. 강화군 농가 주택의 시세는 토지 면적, 건물 상태, 접근성 등에 따라 편차가 크지만, 일반적으로 1억 5천만원에서 3억 5천만원 범위로 형성되어 있습니다. 토지 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.