나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550957 [2] 인천광역시 강화군 하점면 장정리 226-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 소재 "대산저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.
기호(3) : 본건은 인천광역시 강화군 하점면 장정리 소재 "장정2리 세마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 주거나지 ,전·답의 농경지 드으로 형성된 지역임.
야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
기호(3) : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형 토지로서 남하향 완경사지에 소재하는 토지로서,자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.
기호(3) : 남동측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

단독주택(방, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 , 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록3, 목록4, 목록5, 목록6, 목록7, 목록8 을구 순위번호 8번 각 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 292조 1항 참조) 매수인이 취득하며 말소촉탁의 대상이 아님
목록3 자연림상태로 육안으로는 분묘를 발견할 수 없었으나 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도 확인을 요함
목록 6, 목록7, 목록8은 현황 포장도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550957 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 장정리 226-16

용도: 임야

감정가: 782,001,000원

토지면적: 9148.00㎡ (약 2767.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각 (건물 면적이 0.00㎡로, 건물은 매각 대상에서 제외될 가능성이 높음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 장정리 소재 "장정2리 세마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 주거나지, 전·답의 농경지로 형성된 지역입니다. (참고: 감정평가서상 기호(1) 물건은 "대산저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.)

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

도로상태

본건은 남동측으로 세로변에 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. (참고: 강화 장정리에는 보물 제10호인 '강화 장정리 오층석탑'이 소재하는 등 역사 문화 자원이 풍부합니다.)

1.2. 권리분석

경매 진행 사항

본건은 인천지방법원 2024타경550957 사건으로, 채권자 김O의 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부 현황

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2023-03-15, 528,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 을구 순위번호 8번의 각 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득하며, 말소 촉탁 대상이 아닙니다.

인수되는 권리

* 요역지 지역권 (을구 순위번호 8번)

말소되는 권리

* 근저당권 (을구 16번, 17번, 18번)

* 압류 (갑구 11번, 13번)

* 강제경매 (갑구 12번)

* 임의경매 (갑구 14번)

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 628,000,000원입니다.

임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 전원주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 위치합니다. 상업 시설이나 업무 시설 등 일반적인 상권은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다.

편의시설 접근성

가까운 편의시설은 부족하며, 마트, 큰 병원 등은 차량으로 약 18분 거리에 있는 강화군청 인근으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 이루어집니다.

주변에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 부족하여, 강화읍 등 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. (외부 조사 추가 필요)

혐오시설 유무

현재까지 조사된 바로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 강화군 장정리에는 문화재인 '강화 장정리 오층석탑'이 소재하는 등 역사 문화 지역입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권

목록3 토지는 자연림 상태로 육안으로는 분묘를 발견하기 어려웠으나, 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도 확인이 필요합니다. 분묘기지권이 존재할 경우 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

토지이용 제한

본건은 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따릅니다. 특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률에 따른 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필수적입니다.

복잡한 권리관계

중복병합사건 및 공동담보로 묶여 진행되는 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있으며, 관련 물건들의 처리 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 존재 여부

매각 대상은 토지이며 건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서 요약에는 '주거용 건부지로 이용중'이라는 내용과 '단독주택(방, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중'이라는 내용이 있어 현황 파악이 필요합니다. '일괄매각' 표기에도 불구하고 건물 면적이 0.00㎡로 기재된 점은 혼선이 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 정확한 건물의 존재 여부 및 상태를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 하점면 장정리의 임야로, 농촌지대에 위치하며 전원주택 및 농경지와 혼재되어 있습니다. 토지 자체는 차량 접근성이 양호하나, 주변 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되나, 요역지 지역권은 매수인이 인수해야 합니다.

주요 리스크 요인으로는 분묘기지권의 존재 가능성, 문화재 보호법 등 토지이용에 대한 다양한 제한 사항, 그리고 복잡한 권리관계를 가진 중복병합사건이라는 점입니다.

따라서 본건의 투자를 고려하신다면, 해당 토지에 대한 정확한 현황 조사(분묘, 건축물 존재 여부 등)와 함께 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

강화군 지역의 토지 가치 상승 잠재력.

농촌 지역의 상대적으로 낮은 토지 취득 비용.

토지 이용 규제 및 제한 사항 해소 시 잠재적 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 782,001,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 요역지 지역권, 분묘기지권의 존재 가능성, 문화재 보호 관련 법규 등 토지이용 제한 사항, 그리고 중복병합사건이라는 점 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 물건의 실질 가치를 평가한 후, 본건의 경매 시장에서의 경쟁률, 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.