나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1190 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층144호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며,
주위는 아파트단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2021년 7월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중
1층 143호 외 1개호수로서,
외벽: 석재 및 페인팅 마감
창호: 알루미늄샷시 페어글라스창호임.
(사용승인일:2021-07-23)

이용상태

'판매시설'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설,
에스컬레이터, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태임(경서3구역도시개발지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨
-인천 서구청으로부터 청라도시개발(주)에서 발급한 분양대금납부확인서 및 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신서가 제출되어 있음(2025.7.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1190 (2)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층144호

용도: 판매시설

감정가: 675,000,000원

건물면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

사용승인일: 2021년 7월 23일

건물구조: 철근콘크리트구조 (18층 중 1층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접해 있습니다.

개발지구: 경서3구역 도시개발지구 내에 위치합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1) 입니다.

총채권액: 등기부채권 총액은 1,428,236,407원입니다.

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권 이전 (갑5, 박민준)

* 신탁등기 말소 (갑4, 청라도시개발주식회사)

* 근저당 (을1, 국민은행, 1,132,800,000원) - 말소기준

* 근저당 (을2, 하나은행, 120,000,000원)

* 근저당 (을3, 주식회사레드캠프코리아, 100,000,000원)

* 가압류 (갑6, 삼성카드, 28,176,407원)

* 가압류 (갑7, 인천신용보증재단, 47,260,000원)

* 임의경매 (갑8, 국민은행, 975,390,794원)

* 3번근저당권가처분 (을3-1, 인천신용보증재단)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

특이사항:

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다.

* 유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건입니다.

주의사항:

* 대지권 미등기이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

* 인천 서구청으로부터 청라도시개발(주)에서 발급한 분양대금 납부확인서 및 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신서가 제출되어 있습니다(2025.7.11.자).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변시설: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 소규모 공장도 인접해 있습니다.

업종: 판매시설로 이용 중이며, 주변 상권의 특성에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

성장 가능성: 경서3구역 도시개발지구 내에 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

(외부 검색 결과 언급): 제공된 정보 상으로 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 소규모 공장의 종류에 따라 잠재적인 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량으로의 접근 및 주차가 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 건물 자체 내에 에스컬레이터, 주차장 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건물 시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 등기상 대지권이 없으나, 평가 및 매각 포함되어 있어 법적 문제는 적을 수 있으나, 관련 서류를 통한 최종 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 일반 경매와는 다른 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려하여 명도 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

지적 미정리: 도시개발지구 내의 지적 미정리 상태는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 일부 제한이나 불편이 발생할 수 있습니다.

(추가 검토 필요): 건물 관리 상태, 주변 공장 시설의 영향 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 2021년 신축 판매시설로, 비교적 양호한 입지와 주변 개발 가능성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 모두 말소되어 인수 부담이 없으며, 대지권 미등기 관련 서류도 확보된 상태입니다.

하지만 임대차 관계 미상, 유동화 물건, 지적 미정리 등 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 상황 파악 후 입찰 참여를 권장합니다.

8. 투자 포인트

신축 상가 투자: 2021년 준공 건물로 최신 시설 및 잠재적 가치 상승 기대.

지역 개발 수혜: 경서3구역 도시개발지구의 미래 가치 상승 잠재력.

권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 부동산 취득 가능.

대지권 관련 서류 확보: 분양대금 완납 및 취득세 납부 증빙으로 대지권 문제에 대한 신뢰도 상승.

9. 예상 입찰가

감정가: 675,000,000원

본건은 대지권 미등기, 유동화 물건 등 특수 사항이 있어 정확한 시세 및 수익률 분석을 통한 입찰가 산정이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

일반적으로는 감정가의 70~90% 범위에서 낙찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통해 주변 시세 및 예상 임대 수익률을 고려하여, 감정가의 70% 수준에서 시작하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.