나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508899 [2] 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 인천 도시철도 1호선 '아라역'이 개통될 예정임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제107호 및 제108호로서,
(사용승인일 : 2022.05.13.)
외벽 : 석재 붙임 및 커튼월 마감 등,
창호 : 커튼월 및 샷시 창호 등임.

이용상태

각각 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 20m 및 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17) , 지구단위계획구역(2024-12-17) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-416)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-461)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 (현장조사 시 임차인을 통하여 구두조사하였음.)

일련번호 ""가"" (제107호)
상호명 : 우리동네국민상회
임대료 : 보증금 50,000,000원, 월임대료 3,200,000원

일련번호 ""나"" (제108호)
상호명 : 김가네
임대료 : 보증금 50,000,000원, 월임대료 3,200,000원

- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 인천지방법원 2025타경508899 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층 108호입니다.

건물명은 제일프라자이며, 집합건물에 해당합니다.

주된 용도는 근린생활시설로, 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 1,140,000,000원입니다.

토지 면적은 10.55㎡ (약 3.19평)이며, 건물 면적은 40.40㎡ (약 12.22평)입니다.

건물 사용승인일은 2022년 5월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 원당동에 위치하며, '아라역사거리'에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활환경은 양호한 편입니다.

교통 환경으로는 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 특히 인천 도시철도 1호선 '아라역'이 개통될 예정이어서 향후 교통 편의성이 크게 증대될 것으로 예상됩니다.

접근도로는 본건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접해 있습니다. 또한 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 의해 말소될 예정입니다. (근저당권 을2, 소유권이전청구권가등기 갑3, 가압류 갑4, 임의경매 갑5, 강제경매 갑6 등)

등기부채권 총액은 1,739,994,268원으로 확인됩니다.

본건에는 임차인 최 씨가 존재하나, 전입일자(2022-10-07) 대비 확정일자(2025-05-29) 및 배당신고일자(2025-06-18)를 고려했을 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

원당동 지역은 최근 택지 개발과 교통 인프라 확충(아라역 개통 예정)으로 인해 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있습니다.

본건이 위치한 제일프라자는 신축 건물로서 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력을 갖추고 있습니다.

인근에 다수의 대규모 아파트 단지(예: 인천 A-평아파트, 원당마을아파트단지 등)가 밀집해 있어 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

신축 상가 건물로서, 향후 아라역 개통 시 유동인구 증가와 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로는 다수의 아파트 단지가 위치하고 있어 주거 편의성이 높습니다.

원당근린공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

인천 1호선 아라역 개통 시 대중교통 이용이 편리해져 인천 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 크게 향상될 것입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 파악되지 않아 정온한 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

사건번호에 '(2)'가 붙은 것으로 보아 중복 사건이거나, 연관된 추가 경매 절차가 진행될 가능성이 있습니다. 이로 인해 경매 진행 과정에서 혼란이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아 경매가 진행된 사안이므로, 권리 관계 및 소멸 여부를 철저히 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원당동의 신축 상가 건물로, 아라역 개통 예정이라는 미래 가치와 배후 주거 단지의 안정적인 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

건물 자체의 상태가 양호하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 복잡한 권리 관계 및 중복 사건 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 하자 보수 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

인천 1호선 아라역 개통 예정에 따른 역세권 개발 기대 효과가 매우 큽니다.

안정적인 임대 수익이 기대되는 입지 조건 및 상권 환경을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,140,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고, 신축 건물 및 역세권 개발 호재를 고려할 때, 시장 상황, 경쟁률, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 구체적인 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 면밀히 검토해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.