나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1577 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 ~ 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1 ~ 5 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1577 (4)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 104호

* 건물 명칭: 브릴리언트

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 건물 면적: 42.28㎡ (약 12.79평)

* 토지 면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 감정가: 483,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제물포새마을금고 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천기계공업고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다. 또한, 본건은 남동측으로 약 30m 폭의 포장도로, 남서측으로 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 더불어 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으니, 외국인 투자 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 미추홀새마을금고 및 부일새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 향후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권입니다. '인천기계공업고등학교'가 인근에 있어 학생 및 교직원 유동인구가 예상되며, 배후 주거단지를 통한 잠재 수요도 확보하고 있습니다. 업종은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등록되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다. 상권 활성화 및 임차인 유치를 통해 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 환경

'인천기계공업고등학교'가 인근에 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 주변의 안정적인 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현 공실 상태: 현재 물건이 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 공실 리스크에 노출될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 약 24.8억원으로 높게 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행의 원인이 되었으며, 인수하는 권리는 없으나 채무 규모 자체가 해당 지역의 경제 상황을 반영할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인이 토지를 취득할 경우, 허가 절차가 필요하며 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 근린상가로, 준수한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 복합적인 주거 및 상업 지역에 위치하여 잠재 수요가 존재합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리관계는 큰 장점입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불확실하다는 점은 향후 임차인 유치 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다. 높은 채무 총액은 본 물건의 시장 가치와 잠재 수익률을 고려하여 신중하게 접근해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 입지 잠재력: 인천 미추홀구 주안동이라는 지역의 성장 가능성과 함께, 향후 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 수익 창출 기회: 현재 공실 상태로, 성공적인 임차인 유치 시 즉각적인 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 483,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 실제 임대료 수준, 공실률, 지역 내 수요 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 분석 후에 결정되어야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.