나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1577 [5] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 ~ 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1 ~ 5 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1577 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층105호

용도: 근린상가 (현 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 578,000,000원

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

건물면적: 53.55㎡ (약 16.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 또한 본 건은 남동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 도로와 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구이며, 가축 사육 제한 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 01월 20일 미추홀새마을금고의 근저당권 (을3-1) 입니다.

경매개시결정: 2025년 09월 12일 제물포새마을금고에 의해 신청된 임의경매(2025타경1577)로, 등기부채권 총액은 2,484,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

특이사항: 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

업종: 본 건의 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있습니다.

현재 상태: 현황은 공실 상태입니다.

주변 상권: 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 소비 활동을 위한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 인천기계공업고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요, 그리고 주변 주거단지 및 오피스텔 거주민들의 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 상세한 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 환경: 아파트 및 오피스텔 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 추가적인 공실 발생 가능성이 있습니다.

경쟁 환경: 주변에 유사한 상가 및 오피스텔 등 경쟁 시설이 존재할 수 있습니다.

건축물 용도 관련: 건축물대장상 주된 용도는 '업무시설'이나, 특정 호실은 '근린생활시설(일반음식점)'로 활용되고 있습니다. 이처럼 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 잠재적 차이점은 향후 활용 방안에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

토지거래 허가구역: 외국인에 한해 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으나, 이는 내국인 거래에는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 근린상가로, 인천기계공업고등학교 인근의 일반상업지역에 속하여 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태로 임대 수익 창출을 위한 노력이 필요하지만, 권리 관계가 복잡하지 않고 모두 말소될 예정이어서 낙찰자의 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 창출 가능성: 지역 내 주거 및 상업 시설 수요를 바탕으로 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 교통 접근성이 좋고, 주거 및 교육 시설이 인접하여 잠재 고객 확보에 유리합니다.

권리 인수 부담 없음: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 추가적인 권리 인수 위험이 없습니다.

장기적 가치 상승 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려해야 할 임차인 관련 금액은 없습니다.

감정가는 578,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본 물건의 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 임대 시장 상황, 주변 상권 분석 결과, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 70~80% 수준에서 첫 유찰이 발생하며, 이후 유찰 시마다 가격이 하락합니다. 본 건의 경우, 현재 공실임을 감안하여 감정가에서 일정 비율 할인된 가격대부터 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 하지만 정확한 최적 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.