나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1577 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 ~ 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1 ~ 5 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1577 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 103호

* 용도: 근린상가 (현황 제2종근린생활시설(일반음식점))

* 감정가: 452,000,000원

* 토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 토지 지분: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 34.71㎡ (약 10.50평)

* 건물 지분: 34.71㎡ (약 10.50평)

* 건물명: 브릴리언트

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물

* 준공일: 2021년 2월 10일

* 주차: 기계식 주차 70대 가능

* 현황: 공실 상태

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 미추홀새마을금고 근저당권 (840,000,000원)

* 총 채권액: 약 2,484,000,000원 (을3 (1) 미추홀새마을금고 840,000,000원 + 을3 (2) 부일새마을금고 1,644,000,000원)

* 기타 권리: 소유권 이전 신탁 등기 말소 (갑2), 압류 (갑3, 인천세무서장), 임의경매 (갑4, 제물포새마을금고) 등이 등기되어 있으나, 경매 절차상 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 본 물건은 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 현황 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

* 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 대상)으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

4.2. 주변 상권

* 주안역 인근으로 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 유흥 및 먹자골목 상권이 발달한 지역입니다.

* 본 물건은 인천기계공업고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* '인천기계공업고등학교'가 인근에 소재하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 본 물건이 위치한 주안동 일대에서는 과거부터 빈집이나 무단 쓰레기 투기와 같은 문제가 일부 보고된 바 있습니다.

* 그러나 '브릴리언트' 건물 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 빠른 시일 내에 임차인을 확보하지 못할 경우 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

6.2. 과다한 채무 부담

* 본 물건의 등기부상 총 채권액이 약 24억 8천만원으로, 감정가 4억 5천만원을 훨씬 상회합니다. 이는 경매 과정에서 높은 유찰 가능성을 시사하며, 낙찰 후에도 채무 부담으로 인한 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시에는 관련 절차를 준수해야 하는 번거로움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축급 상가 건물 내 점포입니다. 2021년 준공된 '브릴리언트' 건물에 속해 있으며, 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 현재 공실 상태로 즉시 임대가 가능하며, 이는 새로운 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

그러나 매우 높은 총 채권액과 감정가 대비 높은 부채 비율은 주요 리스크 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 이로 인해 경매 절차가 여러 차례 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰가에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 해당 지역의 일부 도시 쇠퇴 및 환경 문제 관련 보도는 투자 결정에 신중을 기해야 할 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 위치: 2021년에 준공되어 비교적 최신 상태의 건물에 포함된 상가입니다.

* 즉시 임대 가능: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 즉시 임대차 계약을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 역세권 상권 접근성: 주안역 인근의 상권으로, 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 452,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 등기부상 총 채권액이 감정가를 현저히 초과하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 316,400,000원 ~ 361,600,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 상가 시세, 향후 공실 해소 가능성, 경매 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.