나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1577 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 ~ 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1 ~ 5 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1577 (2)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층102호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 673,000,000원

* 토지면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

* 토지지분: 7.06㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

* 건물지분: 51.7㎡ (약 15.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 현황 공실 상태임

* 건물명: 브릴리언트

* 총 층수: 15층 (준공일: 2021년 02월 10일)

* 건축물 용도 (전체): 업무시설 및 근린생활시설 (오피스텔 98호 포함)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준입니다.

* 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건은 남동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 미추홀새마을금고의 근저당권 (을3-1, 840,000,000원)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 2,484,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-03-19)

* 근저당권 (을3-1, 미추홀새마을금고, 840,000,000원) - 말소기준

* 근저당권 (을3-2, 부일새마을금고, 1,644,000,000원) - 말소

* 압류 (갑3, 인천세무서장) - 말소

* 임의경매 (갑4, 제물포새마을금고, 796,003,140원) - 말소 (본건)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도, 잠재적인 임차인의 존재 가능성을 염두에 두고 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동 지역에 위치하며, 상업 및 주거 혼재 지역에 속합니다.

* 주변에 아파트와 오피스텔 등 주거 시설이 많아 근린생활시설로서 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 본건의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실 상태입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 토지거래 허가구역(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '인천기계공업고등학교'가 인근에 위치합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 시 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소까지 소요되는 기간 및 임대 조건 협상 등이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 경매가 진행된 점은 채무 규모가 상당함을 시사하며, 이는 권리관계의 복잡성을 간접적으로 나타낼 수 있습니다.

* 외국인 투자 제한: 지정기간 내 외국인의 토지거래 허가구역으로, 외국인 투자 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 근린상가 물건으로, 비교적 신축 건물이면서도 주변에 주거 단지가 혼재하여 잠재적 상권 활성화 가능성이 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보여 비교적 안전하나, 현재 공실 상태라는 점과 임대차 관계 미상인 점은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공되어 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 준수한 입지: 주거 단지와의 인접성으로 기본적인 상업 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸 예정으로 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 낙찰 희망가는 부동산 시장 동향, 주변 상권의 실제 활성화 정도, 본건의 현재 상태(공실, 수리 필요 여부), 명도에 소요될 시간 및 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

* 향후 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 상세한 금액 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.