나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511515 [2] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층공존-310호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 규모의 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동측으로 인천2호선 '검단오류역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제공존-309호 외 1개호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 기준시점 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현재 '블루텍' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측, 남서측으로 노폭 약 25미터 및 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)<2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511515 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층공존-310호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

* 건물면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

* 건축물대장상 건물 용도: 공장(지식산업센터)

* 건물 총 면적: 17,768.24㎡

* 대지 면적: 26,441.9㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일자: 2016년 08월 19일

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

* 주의사항: 공장(지식산업센터)로 이용중임

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근

* 주위환경: 각종 규모의 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지

* 교통: 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장, 동측 인천2호선 '검단오류역' 인접

* 도로: 북서측, 북동측, 남서측 노폭 약 25미터 및 15미터 포장도로 접함

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-10-23 접수된 국민은행 근저당 (600,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,331,520,315원 (말소기준권리 600,000,000원 + 기타 등기부채권 총액 731,520,315원)

* 주요 권리 내역:

* 국민은행 근저당: 600,000,000원 (말소기준권리)

* 유케이제십일차유동화전문 임의경매: 411,300,005원

* 국민은행 가압류: 10,096,959원

* 하나카드 가압류: 30,706,063원

* 신용보증기금 가압류: 90,717,293원

* 서인천세무서장 압류

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사라우트글로벌, 정종옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 확인 및 명도 진행 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 각종 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집한 산업단지 내 위치.

* 주요 시설: 인천2호선 검단오류역 및 버스정류장 등 교통 시설 인접.

* 잠재력: 주변 산업단지 조성 및 확장, 검단 신도시 개발 등과 연계된 성장 가능성 보유.

1.5. 생활정보

* 교통 접근성: 인천2호선 검단오류역을 통한 서울 및 수도권 접근 용이.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용 가능.

* 주거 환경: 산업단지 내 위치하여 주거 환경보다는 업무 및 생산 활동에 적합한 입지.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 본 물건의 지식산업센터 용도와 관련하여 해당 허가 요건 적용 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권의 유동화와 관련된 물건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 소유권 이전 시 예상치 못한 절차상 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가(323,000,000원) 대비 말소기준권리를 포함한 총 채권액(약 1,331,520,315원)이 매우 높아, 권리 관계가 복잡하며 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 일반 상가나 주택 시장과 달리 지식산업센터 시장의 경기 변동 및 공실률 등을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 지식산업센터로, 검단오류역 인근 산업단지 내에 자리하여 교통 및 산업 환경 접근성이 우수합니다.

* 감정가는 3억 2천 3백만 원이나, 말소기준권리를 포함한 총 채권액이 13억 원을 훨씬 상회하는 매우 높은 수준입니다.

* 임차인은 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 명도 과정은 비교적 수월할 것으로 예상되나, 해당 금액의 의미에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정, 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 낙찰 후 소유권 이전 및 이용에 있어 추가적인 검토가 요구됩니다.

* 안정적인 산업단지 내 물건으로 임대 수요는 꾸준할 수 있으나, 높은 채권 부담으로 인해 신중한 투자가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 검단오류역 도보 거리로 대중교통 이용 편리.

* 산업단지 시너지: 주변 다수의 지식산업센터와 더불어 산업 클러스터 형성.

* 개발 잠재력: 검단 신도시 개발 등 지역 발전 계획과 연계된 가치 상승 기대.

* 경쟁력 있는 가격 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 유찰 시 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회 발생 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 323,000,000원

* 말소기준권리 포함 총 채권액: 약 1,331,520,315원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 고려사항: 본 물건은 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 정상적인 경매 절차 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 반드시 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 명도 소요 비용, 취득세, 관리비, 그리고 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.