나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68670 [2] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-72 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2024.11.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 거리, 운행
빈도등으로 보아 대중교통이용은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 북서측 하향의 완경사지를 석축으로 평탄화한 정방형 토지로서 건부지로 이용중임.
기호(3,4,5) 지목 도로인 막대형의 진출입용 도로임.
기호(6,7) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(개발허가로 조성공사후 방치됨)
기호(8,9,12,14) 지목 임야로서 현황도로임.
기호(10,13) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(허가예정지로 일부공사후 방치됨)
기호(11) 사다리형의 완경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1,6,10)는 북측으로, 기호(7,13)은 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5-6m
포장도로에 접하고 있으며, 기호(11)은 지적상 맹지임.
(참고)서측의 연계 진출입로 일부는 타인지상의 현황도로를 이용하고 있음을 유의바람.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역
(주거형)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(3,8,9,11,12,13,14) 보전관리지역(보전관리)
기호(4) 생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
기호(5) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역
(주거형))
(6,7,10) 보전관리지역(보전관리),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)
(공통)가축사육제한구역(일부제한구역),배출시설설치제한지역,준보전산지,자연보전권역,
공장설립승인지역,특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

토지부착물로서 축대,울타리,도로포장,입목,관정 등은 토지가액에 포함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(목조경사지붕) 2층 건으로서
외벽: 적삼목등 제반 목재치장 마감.
내벽: 편백나무치장, 벽지 및 타일마감.
창호: PVC 이중창호임.

이용상태

2018.08.03자로 사용승인된 단독주택으로서
1층(방1,거실,주방/식당,욕실,드레스룸,다용도실,현관),
2층(방1,욕실,드레스룸)로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 보일러 개별난방이며, 관정 설비 되어있음.

부합물 및 종물

없음(과거 설치된 제시외건물은 철거, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시됨)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.(내부구조는 출입거부로 현황도면,전례등을 참조 외부관찰 작성하였음)

물건 비고

1.일괄매각
2.목록6,7번 토지임야 상태임(개발허가로 조성공사후 방치됨), 정지공사 감안하여 평가함
3.목록10,13번 토지임야 상태임(허가예정지로 일부공사 후 방치됨)
4.목록11번 ‘자연림’ 상태이고 ‘맹지’임
5.서측의 연계 진출입로 일부는 타인지상의 현황도로를 이용하고 있으므로 별도확인 바람
6.토지 부착물인 울타리, 축대, 관정 등은 토지가액에 포함 평가함
7.목록15,16번 토지 부분적으로 절취 및 석축, 축대조성 등의 공사가 진행된 나지 및 일부토지임야 상태임, 석축, 옹벽(보강토) 등 토지의 부합물 등은 거래관행과 물건의 특성을 고려하여 각 토지에 포함 평가함
8.목록16번 토지는 건축관련 신고(허가)사항(2022-퇴촌면-신축신고-32)이 있음, 경매 참여시 본건 토지 등의 개발행위 허가 존속유무, 건물신축 관련 제반 신고(허가) 사항의 유효성, 승계여부 등은 개별확인해야함
9.위 토지의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함
10.본건 토지(임야)에 분묘는 발견하지 못하였으나, 잡목과 수풀 등에 가려져 발견이 어려운 점, 평장등을 감안하면 분묘가 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경68670 (2)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-72

용도: 임야

감정가: 1,604,700,000원

토지면적: 8,342.00㎡ (약 2,523.3 평)

건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지만 매각 대상임)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌 지대임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 거리, 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 이용은 불편함.

도로상태: 본건 토지 중 일부 필지는 북측 또는 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5-6m 포장도로에 접하고 있으며, 일부 필지(기호 11번)는 지적상 맹지임. 서측의 연계 진출입로 일부는 타인 소유 토지의 현황도로를 이용하고 있으므로, 해당 도로에 대한 사용권 확보 여부를 별도 확인해야 함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당권 (2020.12.18.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을6 근저당권(말소기준권리)과 동일 접수일자(2020.12.18.)로 을7 지상권이 설정되었고, 을7-1 지상권 이전 등기가 존재함. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로, 해당 지상권의 소멸 여부는 추가적인 법률 검토가 필요함.

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 언급되었으나, 현장에서 분묘는 발견되지 않았다고 함. 잡목 등으로 발견이 어렵거나 평장된 분묘가 있을 수 있으므로, 별도 확인이 반드시 필요함.

등기부채권 총액: 1,184,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 현황에 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 있어, 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 임대관계가 미상인 점을 감안하여 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인 요망. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 퇴촌면 관음리는 전형적인 농촌 및 산간 지역으로, 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있음. 주변 개발 계획이나 광주시 전체의 도시 계획 등에 따라 향후 가치 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 지역 내 소규모 편의시설 및 농업 관련 시설 이용이 주를 이루는 지역임.

5. 생활정보

주변 시설: 인근 마을에 기본적인 편의시설(소규모 마트, 식당 등)이 있을 것으로 예상되며, 보다 다양하고 전문적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 광주시 시내 또는 인근 지역으로 접근해야 이용 가능함.

대중교통: 대중교통 이용이 다소 불편한 입지 조건임.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 및 개발 관련:

* 현재 일부 필지는 개발 허가 후 방치되거나, 정지 공사 후 방치된 임야 상태이며, 일부는 허가 예정지로 일부 공사 후 방치된 상태임. 추가적인 개발 및 정비 비용이 발생할 수 있음.

* 목록 11번 필지는 '자연림' 상태이며 '맹지'로, 개발 및 접근에 제약이 있음.

* 목록 16번 토지는 건축 관련 신고(허가) 사항이 있으나, 개발행위 허가 존속 유무, 건축 관련 신고(허가) 사항의 유효성, 승계 여부는 경매 참여 전 개별적으로 반드시 확인해야 함.

* 토지 부착물(울타리, 축대, 관정 등)은 토지 가액에 포함 평가되었으나, 일부 시설물은 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

도로 접근성: 서측 연계 진출입로 일부가 타인 소유 토지를 이용하므로, 해당 도로에 대한 법적 사용 권한 및 현황 도로로서의 적법성 여부를 면밀히 확인해야 함.

분묘 관련: 분묘기지권 존재 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 별도 확인이 필요함.

토지 경계 및 면적: 제공된 면적과 실제 현황과의 차이가 있을 수 있으며, 정확한 면적 및 인접 토지와의 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있음.

건물 정보 불명확: 제공된 정보상 건물 면적이 0㎡이고 매각 대상이 토지임에도 불구하고, 건물 감정평가요항표에 단독주택 내용이 기재되어 있어 혼동의 여지가 있음. 실제 건물 존재 여부, 철거/멸실 상태 등 명확한 사실 관계 확인이 필요함.

혐오시설: 지도 검색 및 제공된 정보를 바탕으로 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았음. 그러나 광주시 퇴촌면 일대의 개발 제한 및 환경 규제 사항은 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 상당 면적의 임야로, 다양한 형태와 상태의 토지로 구성되어 있음. 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역 등 복합적인 토지이용계획이 적용되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재 상당 부분의 토지가 개발 후 방치되거나 자연림, 맹지 상태로 있어 추가적인 시간과 비용 투자가 요구되는 물건임.

도로 접근성, 분묘기지권, 개발행위 허가 관련 사항 등 해결해야 할 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사와 분석이 필수적임. 또한, 건물 관련 정보가 명확하지 않은 점도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 개발 가능성 또는 장기적인 가치 상승을 고려한 투자 대상.

성장관리계획구역 포함: 향후 건축 인허가 및 개발 사업 추진에 유리할 수 있음.

토지 부착물 포함: 일부 시설물이 감정가에 포함되어 있어 추가적인 초기 비용 절감 효과.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,604,700,000원

토지면적: 8,342.00㎡ (약 2,523.3 평)

토지 평당 감정가: 약 636,000원/평

잠재적 리스크 요인(도로 문제, 분묘기지권, 개발 후 방치된 토지, 맹지 등)과 추가 개발 및 정비 비용 발생 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 또한, 해당 지역의 실제 개발 동향 및 주변 시세를 종합적으로 고려해야 함.

따라서, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 1,283,760,000원 ~ 1,444,230,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 상세 권리 분석, 관련 법규 검토를 마친 후 최종 결정하는 것이 바람직함.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.