나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52755 [2] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459 쌍용아파트 105동 1층 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1)은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 ""산이1마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호2)은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 ""곤지암중학교"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각급학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 22층 건내 1층 103호로서,
외벽: 모르타르위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 2층 204호로서,
외벽: 치장벽돌 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도""참조바람.


*내부상태는 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도""참조바람.


*내부상태는 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측 왕복2차로 포장도로와 접하며, 외곽 동도와 연계되어 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로3류(폭12m
~15m)(접함), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한
지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52755 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459 쌍용아파트 105동 1층 103호

건물명: 쌍용아파트

건축년도: 1996년 (사용승인일 기준)

층수: 총 22층 건물 중 1층

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 420,000,000원

토지면적: 54.70㎡ (약 16.55평)

건물면적: 134.94㎡ (약 40.81평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건이 소재한 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리는 곤지암중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거지로서의 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭8m~10m), 중로3류(폭12m~15m) 등 다양한 도로 접면을 가지고 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 동측 및 남서측 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 외곽도로와 연계되어 있습니다. 서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 곽정현씨가 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원입니다. 전입일자는 2025년 8월 25일이며, 배당신고일자는 2025년 8월 21일입니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리(2022-09-30, 가압류) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 371,388,920원입니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459번지 쌍용아파트 105동 1층 103호로, 면적은 134.94㎡ (약 40.81평)입니다.

주변 '쌍용1차' 및 '쌍용2차' 아파트 단지의 최근 시세 동향을 볼 때, 유사 면적(134㎡ 전후)의 경우 2026년 5월 기준 약 3억 5천만원에서 4억 2천만원 내외에서 거래가 이루어지고 있습니다.

구체적으로 '쌍용1차'의 134㎡ 면적은 약 3.8억원에 거래된 사례가 있으며, '쌍용2차'의 152㎡ 면적은 약 4.23억원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 4억 2천만원과 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 다만, 제공된 JSON 정보의 거래 사례들은 전용면적이 작은 연립/다세대 주택(약 50㎡ 내외)으로, 본건 아파트와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 건물 특징

본건은 쌍용건설이 시공한 쌍용아파트 단지 내에 위치하며, 1996년에 준공된 22층 규모의 아파트입니다. 단지 내에서 105동 1층에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

본건은 아파트로 이용 중이며, 내부구조도는 첨부된 자료를 참조해야 합니다. 다만, 관계인의 비협조로 내부 상태 확인이 어려워 표준적인 이용상황을 상정하였으니, 경매 참여 시 유의하시기 바랍니다.

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 건물 내 승강기 설비도 이용 가능합니다.

5.3. 주변 시설

* 교육 시설: 곤지암중학교가 인근(약 0.1km)에 있으며, 곤지암초등학교(약 0.4km), 곤지암고등학교(약 0.3km)도 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 인근에 버스 정류장이 있고, 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변에는 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 계획: 곤지암역세권 개발, 도로 확포장 공사, 곤지암천 수변공원 조성 등 지역 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보상 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

관계인의 비협조로 인해 정확한 내부 상태, 설비 내역, 수리 필요성 등을 현장에서 직접 확인하지 못했습니다. 표준적인 상태를 기준으로 판단하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가

본건의 감정가는 4억 2천만원으로, 주변 유사 면적 아파트의 최근 실거래가(약 3.5억 ~ 4.2억원)와 비교했을 때, 다소 높은 편에 속할 수 있습니다. 낙찰 후 시세보다 높은 가격에 취득할 위험이 있습니다.

6.3. 미비한 정보

임대 관계에 대한 정보가 미상이며, 내부 이용 상태에 대한 상세 정보가 부족하여 잠재적 가치를 정확히 평가하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 쌍용아파트 단지 내 아파트로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 134.94㎡의 넓은 면적과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋고, 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 높은 감정가는 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 134.94㎡(약 40.81평)의 넓은 주거 공간 확보.

* 양호한 입지: 곤지암중학교 등 교육시설 인접, 편의시설 접근성 우수.

* 지역 개발 호재: 곤지암역세권 개발 및 각종 기반 시설 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다. 주변 유사 면적 아파트의 최근 실거래가와 본건의 면적, 입지, 개발 호재 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능한 시세 범위를 약 3억 5천만원에서 4억 1천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

내부 상태 미확인 및 감정가 대비 시세, 시장 상황을 감안하여, 보수적인 접근으로 360,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 경매 시장 동향 분석 등을 통해 최종적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.