나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [7] 경기도 광주시 직동 289-17 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.지목 전, 현황 대부분 농작물이 식재된 전이며, 일부 대지, 도로 상태이며, 제시외 창고 2개 소재하고 매각에서 제외함
3.매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 756,380,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 직동 289-17에 소재한 토지로, 사건번호는 성남지원 2025타경52762 (7)입니다.

토지의 용도는 '전'이나 현황은 대부분 농작물이 식재된 전이며, 일부는 대지 및 도로 상태입니다.

감정평가액은 792,276,000원이며, 토지면적은 1282.00㎡ (약 387.8평)입니다.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지이며, 제시외 창고 2개는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 직동 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 농림 지역 특성을 보이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 부근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

도로 상태는 일부 필지(기호1, 5)는 맹지이며, 나머지 필지는 지적상 맹지이거나 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 1983년 9월 15일 접수된 신창맹씨문정공파대종중의 소유권보존등기입니다.

본 건은 2025년 8월 11일 주식회사직동물류의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건의 주변은 전, 답, 농가주택, 자연림이 혼재된 농림 지역으로, 상업시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

지역 개발 정도나 상업적 이용보다는 농업 또는 전원생활 목적에 부합하는 환경입니다.

5. 생활정보

주변에 직동 마을회관이 소재하고 있습니다.

교통 여건은 부근 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 차량을 이용한 근거리 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 결정 기일까지 제출하지 않을 경우 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

지목이 '전'이나 현황은 일부 대지, 도로 상태이며, 제시외 창고 2개가 소재하고 매각에서 제외됩니다.

매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이로 인해 추가적인 법적 분쟁이나 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

제시외 건물 소재로 인해 본 건 토지의 가치가 756,380,000원만큼 제한받는 것으로 평가되었습니다.

일부 필지는 맹지에 해당하여 도로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지 취득 관련 법규 준수가 가장 중요한 요건이며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부, 원상회복 가능성 등 법률적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감정평가액 대비 가격 제한 요소가 많으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 환경 특성상 농업 목적 또는 장기적인 지역 개발 가능성을 고려한 투자가 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

경기도 광주시의 지역 개발 계획 및 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

현황 '대'로 이용 중인 필지가 있어, 향후 건축 행위 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

향후 농지 관련 규제 완화 또는 지역 개발 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 792,276,000원입니다.

다만, 제시외 건물 존재로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 및 가격 제한(756,380,000원) 등의 요소는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 관련 리스크 해소 방안, 현장 조사를 통한 정확한 현황 파악 및 주변 시세 조사를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 철저한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.