나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [5] 경기도 광주시 직동 289-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.지목 전, 현황 전 및 임야상태이며, 매각에서 제외하는 컨테이너 1개 소재함
3.맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52762 (5)

* 소재지: 경기도 광주시 직동 289-7

* 용도: 전

* 감정가: 292,466,000원

* 토지면적: 569.00㎡ (약 172.13평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지매각

2. 입지조건

* 1.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치해 있습니다.

* 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지는 기호1의 경우 자연림, 기호2~7,9는 전(기호 6 일부 자연림)으로 이용되고 있으며, 기호 8,10,11은 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용 중입니다.

* 1.2. 교통 여건

* 기호1 토지에는 차량 접근이 제한적이나, 다른 토지들은 차량 접근이 가능합니다.

* 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 1.3. 도로 접근성

* 기호1, 5번 토지는 맹지입니다.

* 기호2, 3, 4, 6번 토지는 지적상 맹지이나, 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접해 있습니다.

* 기호 7, 8, 9, 10, 11번 토지는 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 1.4. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색 결과)

* 검색 결과, 광주시는 2030년 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 자원회수(소각) 시설 건립을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 입지 후보지 공모가 진행된 바 있습니다.

* 이러한 소각 시설은 과거 혐오시설로 인식되었으나, 최근에는 지역 발전을 견인하는 주민 친화 시설로 조성하려는 움직임이 있습니다.

* 본건 소재지인 직동 인근에 직접적인 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 광주시의 개발 계획 및 관련 시설 구축 동향은 주시할 필요가 있습니다.

* 광주시청에서 제공하는 민방위대피시설 현황에 따르면, 인근 지역(초월읍, 곤지암읍 등)에 아파트 단지 등이 위치해 있습니다.

* "광주공원"이 경기 광주시 직동에 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불분명합니다.

3. 권리분석

* 1.1. 기본 권리 관계

* 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 주식회사직동물류의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 등기부채권 총액에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 1.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 1.3. 말소되는 권리

* 갑1 등기(신창맹씨문정공파대종중 소유권보존)는 선순위 권리이나, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 우선하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 1.1. 주변 토지 이용 현황

* 본건은 주로 농지(전, 답)와 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역에 속합니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 1.2. 개발 가능성

* 토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위가 제한적으로 가능할 수 있습니다.

* 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역의 체계적인 발전을 위한 계획적 관리가 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 1.1. 인근 편의 시설

* "직동 마을회관"이 인근에 소재하고 있습니다.

* 농촌 지역 특성상, 대규모 편의시설보다는 농가주택 및 자연 환경 위주의 입지입니다.

* 1.2. 공공 시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 공공시설(학교, 병원 등)에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 1.1. 농지 관련 규제 및 증명

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각 결정기일까지 미제출 시 낙찰 대금이 반환되지 않습니다.

* 지목이 '전'이므로, 농지법에 따른 취득 자격 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 1.2. 지목과 현황 불일치

* 기호2번 토지는 공부상 지목이 '유지'이나 현황은 '전'입니다.

* 기호11번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'입니다.

* 이러한 차이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제 발생 소지가 있습니다.

* 1.3. 도로 접근성 (맹지)

* 기호1번과 5번 토지는 맹지로, 차량 및 건축물 신축 시 도로 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 일부 토지는 인접 토지를 관통하는 농로 등에 접해 있으나, 이는 사유지 통행권 확보 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

* 1.4. 기타

* 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 매각에서 제외되는 컨테이너 1개가 소재하며, 현황이 전 및 임야 상태인 점과 복합적으로 고려해야 합니다.

* 기호1번은 자연림, 기호6번 일부도 자연림 상태로, 개발 시 산지 관련 규제를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 직동에 위치한 토지로서, 주로 농지, 임야, 일부 주택 부지가 혼재된 상태입니다. 계획관리지역 등 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가치에 대한 잠재력을 가지고 있으나, 맹지, 농지취득자격증명 필수, 지목과 현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 농지 취득 자격이 없는 경우 낙찰이 무효화될 수 있으므로, 사전에 반드시 자격 여부를 확인해야 하며, 현황이 전과 임야 상태인 점, 원상회복 명령 가능성 등도 신중히 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 1.1. 토지이용계획

* 본건이 속한 지역은 계획관리지역, 성장관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 잠재적 가능성이 있습니다.

* 1.2. 광주시 개발 계획

* 광주시의 전반적인 개발 계획 및 주변 지역의 성장 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 292,466,000원 (면적 569.00㎡ 기준)

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 다수의 법적, 현황적 리스크 요인을 포함하고 있으므로, 예상 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 농지 취득 자격, 맹지 문제, 지목과 현황 불일치 등 위험 요소를 충분히 검토한 후, 실제 활용 가능 가치 및 추가적으로 발생할 수 있는 비용을 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 및 현장 조사를 기반으로 한 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.