나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [6] 경기도 광주시 직동 289-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.지목 전, 현황 대부분 농작물이 식재된 전이며, 일부 임도, 구거 상태임
3.지적상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52762 (6)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 2,133,159,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광주시 직동 289-9

용도: 전

토지 면적: 4,529.00㎡ (약 1,370.32평)

토지 지분: 4,529㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수, 선순위 구분지상권 인수

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

기호1 토지는 부근까지만 차량 접근이 가능하며, 나머지 토지는 차량 접근이 가능한 것으로 파악됨.

부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 대부분 부정형의 전(밭)으로, 현황 농작물이 식재되어 있음.

일부 토지는 임도 및 구거 상태로 이용 중인 부분이 있음.

기호1 토지는 부정형의 자연림으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

기호1, 5 토지는 지적상 맹지임.

기호2, 3, 4, 6 토지는 지적상 맹지이나, 본건 토지와 인접 토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접하고 있음.

기호 7, 8, 9, 10, 11 토지는 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접해 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 주로 계획관리지역에 속하며, 일부 보전관리지역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됨.

기호1 토지는 준보전산지로도 지정되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

최선순위 권리는 1983년 9월 15일자 신창맹씨문정공파대종중의 소유권보존등기임.

말소기준권리는 2025년 8월 11일자 주식회사직동물류의 강제경매개시결정등기(갑2)임.

등기부상 을구1번의 한국전력공사 구분지상권설정등기(2007.11.27. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.2. 구분지상권 상세

인수되는 구분지상권은 한국전력공사가 송전선 공중 공간 확보를 목적으로 설정한 것으로, 송전선이 통과하는 지표면 258㎡의 상방 20미터 이상 30미터 이하의 공중 공간에 설정됨.

해당 권리의 존속기간은 철탑 및 송전선이 존속하는 기간까지이며, 이에 대한 지료는 16,692,600원으로 일시 지급되었음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

임대 관계는 미상으로 파악됨.

4. 상권 분석

본 물건은 농경지로서, 주변 환경은 농가주택과 자연림이 주를 이루고 있어 일반적인 상권 형성이 미흡한 지역임.

주변에 상업시설의 발달은 매우 제한적임.

5. 생활 정보

본 물건은 농경지이므로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됨.

주변 지역의 생활 인프라는 농가 주택 수준에 머무를 것으로 보이며, 상세한 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건은 토지 매각 대상이며 지목이 '전'이므로, 매수자는 반드시 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 함.

농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으므로, 취득 자격 사전 확인이 필수적임.

6.2. 현황과 공부상 차이 및 미등기 건물

기호 2 토지는 공부상 지목이 '유지'이나 현황은 '전'이며, 기호 11 토지는 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 공부와의 차이가 존재함.

감정평가 요약에 따르면 기호 8, 10, 11 토지는 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용 중이나, 건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있고 매각 대상도 토지 매각임. 이는 현황과 공부상 차이가 크거나, 미등기 건물이 존재할 가능성을 시사함.

이러한 차이는 추후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있음.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

기호1, 5 토지는 지적상 맹지로서 차량 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

다른 기호들도 지적상 맹지이거나 농로에 접해 있어, 도로 접근성 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.4. 선순위 구분지상권 인수

한국전력공사의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 송전선이 통과하는 상부 공중 공간에 대한 사용 제약이 발생함. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소임.

7. 종합 의견

본 물건은 농경지로서, 매수인은 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하는 특수성이 있음.

선순위 구분지상권(한국전력공사)이 말소되지 않고 인수되는 점, 현황과 공부상의 차이 및 미등기 건물 존재 가능성, 일부 맹지 등 고려해야 할 사항이 다수 존재함.

본 물건은 일반적인 부동산 투자보다는 농지 관련 법규, 토지 이용 제한, 인수되는 권리 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

본건은 농지로서, 향후 농업 관련 정책 변화나 농지 이용 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

토지 일부가 계획관리지역에 포함되어 있어, 장기적으로는 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 현재의 각종 규제 사항을 감안할 때 즉각적인 개발은 어려울 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가는 권리관계, 법적 제한사항, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요하며, 제공된 정보만으로는 산정이 어려움.

감정평가액은 2,133,159,000원이므로, 이를 참고하되 각종 인수 부담 및 취득 제약을 고려하여 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.