나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [4] 경기도 광주시 직동 289-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.지목 전, 현황 도로
3.지적상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52762 (4)

소재지: 경기도 광주시 직동 289-5

용도: 전 (현황 도로 일부 포함)

감정가: 108,490,000원

토지면적: 190.00㎡ (약 57.48평)

건물면적: 0.00㎡ (등기상 건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지 전부 매각 대상입니다.

등기부등본 상 최선순위 권리는 1983년 09월 15일 접수된 신창맹씨문정공파대종중의 소유권보존등기입니다.

강제경매 개시 결정 등기(접수일자: 2025년 08월 11일)가 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 해당 등기 및 그 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수되는 임차권 및 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 토지 이용 현황 및 현황

본건 토지는 지목상 '전'이나 일부 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

토지 이용상태는 부정형이며, 일부 필지는 '자연림'으로 이용되고 있습니다.

주위 환경은 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성은 일부 필지(기호1, 5)는 맹지에 해당하며, 나머지 필지는 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접하여 차량 접근이 가능합니다. (기호 4, 8번 필지는 건축법상 도로 일부 포함)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있으며, 다음과 같은 다양한 토지이용 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 성장관리계획구역(성장관리구역(일반형))

* 준보전산지 (기호 1번 필지)

1.5. 제시외 물건

등기부상 건물은 없으나, 현장 조사 시 다음과 같은 제시외 건물이 있을 수 있습니다. (매각 대상 포함 여부 확인 필요)

* 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약 191.53㎡

* 경량철골조 판넬지붕 (차양): 약 24㎡

* 경량철골조 판넬지붕 (차양): 약 12㎡

* 경량철골조 판넬지붕 (창고): 약 21㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 띠고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근은 비교적 용이하나, 일부 토지는 맹지이며, 필지별로 도로 접면 상황이 상이합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 적극적인 대중교통망은 부족할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설 정보

직동 마을회관이 인근에 있으며, 광주시청 등 관공서 및 상업시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

주변에는 곤지암도자공원, 영은미술관, 화담숲 등 문화 및 휴양 시설이 자리하고 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

검색 결과, 광주시에는 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았으나, 지역 개발 계획에 따른 시설 입지 가능성은 항상 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매는 강제경매로 진행되며, 매각으로 인하여 다음 권리들이 소멸됩니다.

* 말소기준권리(강제경매) 및 그 이후의 모든 근저당, 압류, 가압류, 가처분 등 용익물권 및 담보물권.

* 등기부에 등재된 소유권 관련 권리 외 종중의 소유권보존등기 등은 매각으로 소멸 대상이 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있으나, 상세한 지상권 내역은 기재되어 있지 않습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 0원으로 확인되었습니다. 임대차 관계는 미상으로, 별도의 임차인이 존재할 가능성은 있으나 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주시 직동 지역은 농경지와 자연림이 혼재된 전원 지역입니다. 인근에 농가주택과 소규모 주거 단지가 분포하고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

토지는 계획관리지역 및 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한, 배출시설 설치제한 등 다양한 개발 규제가 존재합니다. 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 방향에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

인근에 "직동 마을회관"이 있습니다. 광주시청 등 주요 관공서와 병원, 은행, 마트 등의 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교통 정보

부근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스 정류장을 이용해야 합니다.

5.3. 주변 환경

주변에는 농가주택, 전, 답, 자연림 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시에는 매수인의 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

6.2. 현황 도로 및 맹지

일부 필지는 지목이 '전'임에도 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 일부 필지는 지적상 맹지이므로 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 원상회복명령 가능성

현황과 공부상 지목이 상이하거나, 불법 건축물 등이 존재할 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 건물 처리 문제

등기부상 건물은 없으나, 현장에 제시외 건물(제실, 차양, 창고 등)이 존재하는 경우, 매수인이 직접 철거하거나 법적 절차를 거쳐야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

6.5. 복합적인 토지이용규제

계획관리지역 및 보전관리지역 외에도 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등 다수의 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 직동에 위치한 토지 경매 물건으로, 지목은 '전'이나 일부 현황은 도로로 이용 중입니다. 농지취득자격증명이 필수적이며, 일부 맹지 및 도로 편입 토지에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 계획관리지역 및 보전관리지역 내 다양한 개발 제한 규제가 존재하여 건축 및 개발 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 등기상 건물은 없으나 제시외 건물의 존재 가능성이 있어 인수 시 부담이 될 수 있습니다. 전원 풍경 속에 위치하나, 실질적인 활용을 위해서는 도로 접근성과 개발 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

광주시 직동 지역은 계획관리구역으로 지정되어 있어 향후 성장관리계획의 일환으로 개발 가능성이 존재합니다.

8.2. 경매를 통한 취득 기회

일반 매매 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지로서, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 법적 제한 사항, 제시외 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 추가적인 부담은 없으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용, 건물 철거 비용 등이 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.