나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [8] 경기도 광주시 직동 291 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록11. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3.목록8. 지목 대지, 현황 일부 임야를 제외하고 대부분 대지로써 제시외 주택 및 창고(직동로 180,182,182-1) 약 6~7개 소재하며, 맹씨 종원인 맹관재의 진술에 따르면, 목록8. 지상 주택의 소유자는 맹씨 종중 소속으로 임대차계약없이 사용중이라고 함
4.목록11. 지목 전이나 현황은 대임, 제시외건물(직동로 176) 및 저온저장고, 보관창고가 소재하며, 임차인 맹덕재의 구술에 따르면 본인이 종원으로 맹씨존중 토지를 임대차계약없이 사용중이라고 함
5.평가외 타인소유건물 있으므로 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 목록8. 2,179,240,000원, 목록11. 450,240,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52762 (8)

소재지: 경기도 광주시 직동 291

토지면적: 총 3070.00㎡ (약 928.78평)

감정가: 3,750,420,000원

용도: 대지 (매각 대상은 토지)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 경기도 광주시 직동, "직동 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지대입니다.

교통상황: 일부 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 현황: 본 건은 지적상 대지이나, 현황은 일부 임야 및 전으로 이용되고 있으며, 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

도로 상태: 일부 필지는 맹지이며, 다른 필지들은 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접해 있습니다.

혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 강제경매 개시 결정이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-20, 대항력 없음.

* 맹 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2006-09-12, 대항력 없음. (주의사항 상 맹씨 종중 토지를 임대차 계약 없이 사용 중인 임차인으로 언급됨)

* 맹 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 1999-07-26, 대항력 없음.

* 맹 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-04-02, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농가주택과 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다.

계획관리지역 등 일부 개발 가능성이 있는 용도지역이 포함되어 있으나, 주변 환경 및 규제를 고려할 때 본격적인 상권 형성보다는 특정 목적(예: 농업 관련 시설, 소규모 주거 시설 등)에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 "직동 마을회관"이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 해당 지역 내 또는 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 버스 정류장 인근으로 가능하나, 차량이 없을 경우 이동에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 타인 소유 건물(주택, 창고, 저온저장고 등)이 소재하며, 이 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 감정가에서도 가격 제한 요인으로 반영되었습니다.

농지취득자격증명 필요: 목록 11번 필지는 지목이 전이나 현황이 대지임에도 불구하고, 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매각 불허 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성: 일부 필지는 맹지이며, 도로 접근이 용이하지 않은 구간이 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

다양한 토지 이용 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 적용되어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지이나, 매각 대상에서 제외된 건물들과 관련된 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 여러 복잡한 권리 및 행정적 문제가 복합적으로 얽혀 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

현황 상 일부 임야, 전, 대지 등 다양한 지목과 이용 상태를 가지고 있으며, 제시외 건물들이 다수 소재하여 명확한 권리 파악 및 이용 계획 수립이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 향후 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

개발 압력 지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역 지정으로 인해 장기적인 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

저렴한 임차인 부담: 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임 부담이 없어 권리 관계가 비교적 단순합니다.

감정가 조정: 법정지상권 불분명 및 제외 건물로 인한 가격 하락분이 감정가에 반영되어 있어, 향후 법적 문제를 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,750,420,000원입니다.

다만, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명 및 매각 제외로 인해 목록 8번 필지에서 2,179,240,000원, 목록 11번 필지에서 450,240,000원의 가격 제한이 발생하였습니다.

따라서, 실제 입찰가는 이러한 리스크 요인과 더불어 향후 법적 문제를 해결하기 위한 추가 비용, 낙찰 후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문이 필수적이며, 본 자료만으로는 정확한 금액 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.