나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [9] 경기도 광주시 직동 292-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 목록10.제시외 건물 포함
2.목록9. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3.목록9. 지목 전, 현황 일부 나대지 상태를 제외하고 대부분 농작물이 식재된 전이며 지상에 비닐하우스 1개, 공덕비가 소재하고 있음
4.목록10. 지목과 현황이 일치하는 대지이며, 제시외 '문정사'라고 하는 맹씨문중의 제실로 활용되는 건물(직동로172) 및 컨테이너 1개 있음
5.목록9. 평가외 타인소유건물 있으므로 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은2,543,880,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52762 (9)

* 소재지: 경기도 광주시 직동 292-1

* 토지용도: 전

* 토지면적: 4936.00㎡ (약 1493.2 평)

* 건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 약 248.53㎡ 포함)

* 감정가: 3,873,906,080원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량은 부근까지 접근 가능하며, 일부 토지는 차량 접근이 가능합니다.

* 부근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 소유권 보존 등기는 1983년 9월 15일 신창맹씨문정공파대종중 명의로 되어 있습니다.

* 강제 경매 개시는 2025년 8월 11일 주식회사 직동물류에 의해 이루어졌으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 목록 9번 토지에는 평가 외 타인 소유 건물이 있어 매각에서 제외됩니다. 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 해당 사항으로 인해 제한받는 가격은 2,543,880,000원으로 기재되어 있습니다.

* 목록 10번 토지는 지목과 현황이 일치하는 대지이며, 제시외 '문정사'(맹씨문중 제실) 및 컨테이너 1개가 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 자연림, 농지, 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 전형적인 농촌 또는 전원 지역의 상권 특성을 보입니다.

* 주변 개발 계획이나 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적이며, 지역 자체의 기본적인 경제 활동에 기반한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 편의시설이 밀집해 있다는 정보는 부족하며, 기본적인 생활 편의는 지역 내 시설 및 차량 이동을 통해 해결될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 경기도 광주시 직동 292-1 인근 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 9번 토지는 지목이 전이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 원상 회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

* 법정지상권 및 제시외 건물: 목록 9번 토지 상 매각 제외되는 타인 소유 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이로 인해 가격 제한액 2,543,880,000원이 발생했습니다. 또한, 목록 10번 토지에 포함된 제시외 건물(제실, 컨테이너)의 법적 지위 및 관리상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 맹지 가능성: 토지이용계획 및 인접 도로 상태에 따라 일부 필지가 맹지일 수 있습니다 (기호 1, 5는 맹지로 명시됨). 따라서, 실제 도로 접근성을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용되어, 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 직동에 위치한 전(밭)으로, 농업 생산 용지 또는 장기적인 개발 잠재력을 가진 토지입니다.

* 권리관계 상 인수 부담은 적으나, 농지취득자격증명 제출, 법정지상권 성립 여부 불분명한 타인 소유 건물 존재, 제시외 건물 포함 등 해결해야 할 복합적인 이슈가 존재합니다.

* 제시외 건물로 인한 가격 제한액이 상당 부분을 차지하고 있어, 이러한 부분에 대한 정확한 파악과 평가가 중요합니다.

* 농지 취득 규제 및 지역적 개발 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주시 직동 지역의 토지 가치 상승 잠재력: 지역 개발 가능성 또는 토지 이용 규제 완화 시 기대되는 가치 상승.

* 일부 필지의 현황 변화: 지목과 현황이 다른 필지(예: 기호 11 현황 '대')는 향후 용도 변경 또는 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실질적 토지 활용: 농업 생산 활동을 위한 토지 확보 또는 장기적인 개발을 염두에 둔 투자 대상으로서의 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 3,873,906,080원을 기준으로 하되, 낙찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 관련 규제, 법정지상권 성립 여부 불분명한 건물로 인한 가격 제한액 2,543,880,000원, 맹지 가능성, 그리고 지역 내 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 동향 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 투기적 수요보다는 실질적인 토지 이용 가치 및 잠재 개발 가능성에 기반한 합리적인 가격 산정이 요구됩니다.

* 본 물건의 경우, 명확한 임차인이 없어 인수 부담은 적으나, 제시외 건물 및 관련 법적 이슈에 대한 정확한 평가가 선행되어야 하며, 이는 낙찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 정확한 시장 조사 및 법률 검토를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.