나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [2] 경기도 광주시 직동 289-2 유지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.지목 유지이나 토지이용계획확인원상 전이며 현황은 일부 도로 및 일부 농작물이 식재된 전
2.지적상 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52762 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사 직동물류 (등기부등본상 확인)

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 광주시 직동 289-2

* 토지면적: 397.00㎡ (약 120.09평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외)

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 202,073,000원

* 매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

* 본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

* 본건 부근까지만 차량 접근이 가능하며, 나머지 토지는 차량 접근이 가능합니다.

* 부근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 제반 교통여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지 현황 및 형태

* 기호1: 부정형 자연림

* 기호2~7,9: 대체로 부정형 전 (기호 6은 일부 자연림 포함)

* 기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택 (기호10은 종중 제실로 이용 중)

1.1. 4.도로 접합 여부

* 기호1,5: 지적상 맹지

* 기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나, 본건 토지와 인접 토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트 포장도로 또는 농로에 접함.

* 기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 계획관리지역, 보전관리지역 등에 속하며, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 1983년 9월 15일 접수된 신창맹씨문정공파대종중의 소유권보존등기입니다.

* 본 경매 사건의 강제경매 등기(2025년 8월 11일 접수, 주식회사 직동물류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 정보는 제공되지 않아 상세한 내용을 파악할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농가주택, 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 지대에 위치합니다.

* 계획관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성은 있으나 제한적인 부분이 많습니다.

* 주변 상업시설이나 산업시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에 "직동 마을회관"이 위치하고 있어 지역 내 주요 시설 파악의 기준이 됩니다.

* 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 대형 편의시설은 부족한 편입니다.

* 농협 하나로마트 직동점이 있으나 규모가 작습니다.

* 가장 가까운 병원이나 대형 마트 등은 차량으로 10~15분 거리에 위치한 광주시내 상권을 이용해야 합니다.

* 혐오시설 정보는 확인되지 않았으며, 해당 지역은 주로 농경지와 임야, 소규모 주거단지로 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지목 불일치: 공부상 지목은 '유지'이나, 토지이용계획확인원상 '전'이며 현재 현황도 '전'으로 이용 중입니다. (일부 도로 및 일부 농작물 식재)

* 맹지: 기호1, 5번 토지는 지적상 맹지로, 토지 자체만으로는 접근이 불가능합니다.

* 제시외 건물 존재: 제실, 차양, 창고 등 제시목록 외 건물이 존재하며, 이는 낙찰 후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 다수의 용도지역 및 구역 지정(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등)으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 직동에 위치한 토지 매각 물건으로, 감정가는 202,073,000원입니다.

* 토지 자체는 397㎡(약 120.09평)이며, 현재 지목과 현황이 일부 불일치하고 지적상 맹지인 점, 그리고 제시외 건물의 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역에 속해 있으나, 각종 규제로 인해 개발 행위가 제한적입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며 인수되는 권리 또한 없어 깔끔한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 맹지 해소 및 현황과 공부상 지목 불일치 문제 해결을 통해 정상적인 토지 이용이 가능해진다면 가치가 상승할 수 있습니다.

* 현재는 농지 또는 임야의 성격이 강하므로, 농지 취득 자격 증명 등이 필요할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 권리 관계의 명확성, 제시외 건물 및 맹지, 각종 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 또한, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 활용 방안에 따른 수익률 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 공신력 있는 감정평가사의 추가적인 시세 분석 및 컨설팅이 권장됩니다.

* 참고로, 본건의 감정가는 202,073,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.