나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91776 [1] 경기도 용인시 수지구 고기동 259-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국감정 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 고기동 소재 광교산체육공원 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남동향 경사지대에 조성된 부정형의 토지이고 주상용 건부지임.
기호(3) : 동향 경사지 사다리형의 토지이고 도로임.

인접 도로상태

기호(1)의 남측으로 기호(3)을 포함한 폭 약 4m 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)
기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m)저촉, 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(샘말천)<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2017년 2월 27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로,
외 벽: 석재타일마감, 인테리어마감 등
내벽,천장: 몰탈 위 페인팅, 벽지마감, 타일붙임, 인테리어마감 등
창 호: 샷시창호

이용상태

단독주택 및 근린생활시설
지1층: 사무실(일반건축물대장상 용도는 주차장), 현관, 보일러실 등
1층: 근린생활시설(일부 층고를 이용한 내부 2층구조 되어있음)
2,3,4층: 주택 - 각 층 방1, 거실겸 주방, 거실방, 욕실 구조임.
※ 일부는 건축물현황도, 외부관찰, 탐문을 통해 조사한 내용으로 현황과 다를 수 있음.

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 축열식 전기보일러(지열난방) 난방·온수설비, 엘리베이터,
화재발신설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경91776 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 고기동 259-13

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

1,725,249,430원

1.5. 토지 면적

638. 00㎡ (약 193.05평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.7. 건물 면적

494. 53㎡ (약 149.60평)

1.8. 건물 제시외 면적

10. 80㎡ (약 3.27평)

1.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

시흥새마을금고

1.12. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

1.13. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각에 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 고기동 소재 광교산체육공원 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지 기호(1)은 남동향 경사지에 조성된 부정형의 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지 기호(3)은 동향 경사지에 위치한 사다리형 토지로 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남측으로 기호(3) 토지를 포함한 폭 약 4m 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)

* 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m) 저촉, 가축사육제한구역, 소하천구역(샘말천), 성장관리권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-10-30, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-10-30, 대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 240,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-18, 확정일자: 2017-09-18, 배당신고일자: 2024-12-19, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사주안재

보증금: 5,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2020-10-05, 대항력: 있음

* 임차인: 박

보증금: 45,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-08-17, 확정일자: 2023-08-17, 배당신고일자: 2024-12-10, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-21, 대항력: 있음

* 임차인: 신

보증금: 350,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-10, 확정일자: 2023-10-10, 배당신고일자: 2024-12-09, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-21, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-25, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약:

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을28, 1,104,000,000원, 2022.07.14. 접수)보다 선순위의 권리는 없습니다. 본 경매개시결정(갑28, 시흥새마을금고, 976,582,640원, 2024.10.07. 접수)으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

(참고: 등기부채권 총액: 1,386,827,397원)

* 건물 등기부 요약:

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을7, 1,104,000,000원, 2022.07.14. 접수)보다 선순위의 권리는 없습니다. 본 경매개시결정(갑13, 시흥새마을금고, 976,582,640원, 2024.10.07. 접수)으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

(참고: 등기부채권 총액: 1,431,827,397원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음. (다만, 지상권은 말소되지 않을 수 있으나, 해당 물건에는 지상권에 대한 정보가 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건은 용인시 수지구 고기동의 근린주택 지역에 위치하며, 광교산체육공원 인근의 자연환경과 함께 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체에 근린생활시설(제1종근린생활시설, 휴게음식점 등)이 포함되어 있어 자체적인 상업 기능을 수행합니다. 주변으로는 펜션, 기타 상가들이 산재되어 있어 지역 커뮤니티의 역할을 할 수 있습니다.

4.3. 시장 동향

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례(평균 2.15억 ~ 4.2억 원)는 본 물건의 규모나 용도와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건과 같은 근린주택 또는 복합 용도 건물은 개별성으로 인해 직접적인 시세 산정이 어렵지만, 감정가 17.25억 원은 지역의 대형 부동산 가치를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

2017년 2월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 4층 건물(지하 1층 포함)입니다.

* 지하 1층: 사무실(일반건축물대장상 용도 주차장), 현관, 보일러실 등

* 1층: 근린생활시설 (일부 층고를 이용한 내부 2층 구조)

* 2, 3, 4층: 주택 (각 층 방1, 거실겸 주방, 욕실 구조)

5.2. 설비 내역

위생, 급배수, 급탕 설비, 축열식 전기보일러(지열난방)를 이용한 난방·온수 설비, 엘리베이터, 화재발신설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 환경

광교산체육공원이 인접하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 특히 오 임차인(보증금 2.4억 원)과 주식회사주안재(보증금 5백만 원), 정 임차인(보증금 0원), 김 임차인(보증금 0원)은 대항력을 가지고 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

감정평가서상 제시외 건물(㉠,㉡)이 매각에 포함되므로, 해당 부분의 현황 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한을 받고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 고기동의 광교산 인근에 위치한 근린주택으로, 2017년 신축된 비교적 현대적인 건물을 갖추고 있습니다. 지하 1층의 근린생활시설 및 주차장, 1층의 근린생활시설, 2~4층의 주택으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다.

주요 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 담보권은 존재하지 않으나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 특히 보증금이 크거나 특이사항이 있는 임차인에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 환경은 자연 친화적이며, 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지 이용에 대한 각종 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2017년) 및 현대적인 건물 구조 (엘리베이터 설치 등)

* 주택과 근린생활시설의 복합 용도로 다양한 수익 창출 가능성

* 광교산 인근의 쾌적한 자연환경

* 일괄매각으로 토지와 건물 일체 확보 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 1,725,249,430원

주변의 다세대 주택 시세는 본 물건과 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건은 근린주택으로서 개별성이 강하며, 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 명도 리스크를 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 임차인 현황 및 명도 비용, 향후 발생 가능한 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

리스크 요인에도 불구하고, 건물의 신축 연도, 복합 용도, 입지 등을 감안할 때, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 12억 원 ~ 14.6억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 관련 정보 추가 확인, 명도 가능성 및 예상 소요 비용 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

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