나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [19] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2025타경661 (19)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 4층 405호

용도: 도시형생활주택 (실제 405호는 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 152,000,000원

토지면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

등기부채권 총액: 381,200,000원

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치하며, ""태성고등학교"" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건 북측과 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

채권자는 서OOOOOOO입니다.

본건의 말소기준권리는 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (예: 갑3 가압류, 갑4 임의경매 등)

현재 등기부등본 상 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황

임차인: 권정화

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023년 6월 21일

배당신고일자: 2025년 3월 7일

대항력: 없음

확인된 임차인 권정화 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 배당 순위에 따라 변동될 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

주요 용도 제한 사항으로는 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역 등이 있습니다.

주변 부동산 현황은 다세대, 연립주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 인근에는 노변 근린생활시설도 소재하고 있습니다.

제공된 주변 연립/타운하우스의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 50~60㎡)의 경우 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(152,000,000원)와 비교했을 때 시세 측면에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며, 본건은 4층에 위치한 405호입니다.

외벽은 타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시창호로 시공되었습니다.

본건(405호)은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실(201호-404호)은 원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

설비로는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설이 설치되어 있습니다. 1층에는 필로티 주차장이 마련되어 있으나, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 상세한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하는 데 일부 제한이 있었습니다.

건물 준공 연도가 2013년으로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

건물 내 승강기가 없어 고층 이용 시 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용계획 상 일부 지역 제한사항(가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하나, 주거용 건물로서 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건과 직접적인 악영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 지역에 위치한 도시형생활주택/다세대주택으로, 태성고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 주거 편의성이 양호한 편입니다.

건물은 2013년 준공되었으며, 내부 마감 상태는 양호한 편으로 보입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

인근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준에서 책정된 것으로 판단되며, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 입지 (학교 인근)

본건(54.32㎡)은 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적에 적합하며, 향후 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

복잡한 권리관계가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 유사 면적 주택 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 감정가 152,000,000원을 기준으로 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 면적 주택의 최근 실거래가 추이를 볼 때, 150,000,000원에서 180,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

첫 경매임을 감안하여, 최초 입찰 시에는 130,000,000원 수준부터 시작하여 경쟁 상황을 지켜보며 상향하는 전략을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.