나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [17] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (17)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물 명칭: 연우하이빌

- 사용승인일: 2013년 11월 21일

- 층수: 4층 건물 중 4층

- 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

- 전용면적: 18.64㎡

- 해당 호수: 403호

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치하며, "태성고등학교" 남측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 1월 3일 서수원새마을금고의 근저당권입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이지운

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-06-11

* 확정일자: 2018-06-11

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 인수될 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

정보상 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액

총 381,200,000원 (근저당 331,200,000원 + 가압류 50,000,000원 + 임의경매 채권액 288,123,460원)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

주변에 농경지와 임야도 소재하여 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석

최근(2025년 12월) 주변 지역에서 거래된 연립주택들의 경우, 면적 84.14㎡ ~ 142.485㎡에 대해 30,000만원 ~ 49,000만원의 거래가 있었습니다.

하지만 본 물건은 18.64㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로, 거래된 연립주택과는 주택 유형 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 주변 지역의 부동산 거래가 활발히 이루어지고 있음을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 타일, 내벽 및 천정은 벽지/타일 마감, 창호는 하이새시로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1층에는 필로티 주차장이 있으나, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

* 주변 편의시설

"태성고등학교"가 인근에 위치하며, 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당 가능성이 높아 인수 위험은 낮습니다.

* 현장 조사 제약: 폐문부재로 인해 임대 관계 등 상세사항 파악에 어려움이 있었습니다.

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 약 11년 경과된 건물입니다.

* 승강기 부재: 4층 건물임에도 승강기가 없어 고층 이동에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 우려될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소액 투자가 가능한 소형 부동산입니다.

2013년에 준공된 건물이며, 4층 중 403호로 사용 중입니다.

감정가는 5,800만원으로, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 승강기 부재 등 일부 불편 사항은 존재합니다.

소액 임대 수익 창출 또는 갭 투자 등을 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 5,800만원의 감정가로 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 권리 안전성: 모든 등기된 권리가 말소되어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 임대 수익 기대: 도시형생활주택(원룸형)으로 월세 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 입지: 태성고등학교 인근에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 입지 요건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 58,000,000원

최저 입찰가 (감정가 70%): 40,600,000원

* 시세 분석

제공된 주변 연립주택 매매가(3억원~4.9억원, 면적 84㎡~142㎡)는 본건(18.64㎡ 도시형생활주택)과 직접 비교하기 어렵습니다.

소형 원룸 주택의 경우, 일반적인 시세는 전용면적당 700만원 ~ 1000만원 선으로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건(18.64㎡)의 예상 시세는 약 4,500만원 ~ 5,500만원 범위로 예상됩니다.

감정가 5,800만원은 이러한 시세 범위와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 실제 임대 수익률과 주변 시세를 추가적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 제안

45,000,000원 ~ 55,000,000원

단, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 임대 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.