나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [18] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경661

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 4층 404호

건물명칭: 연우하이빌 (추정)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서수원새마을금고 (확인됨)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 지분: 17.0423㎡ (약 5.15평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물 지분: 18.645㎡ (약 5.64평)

전체 동 건물 연면적: 543.65㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2013년 11월 21일

건물 외벽: 타일붙임

건물 내벽 및 천정: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이새시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치하며, 태성고등학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북측 및 동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고 근저당권 (채권최고액 331,200,000원)입니다.

등기부채권 총액: 381,200,000원

본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 추가로 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. (예: 2024년 5월 23일자 홍종운의 가압류, 2025년 1월 23일자 서수원새마을금고의 임의경매개시결정 등은 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 오창준

보증금: 20,000,000원

차임: 250,000원

배당신고일자: 2025년 2월 21일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금 2,000만원을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

별도로 인수되는 유치권, 법정지상권 등은 확인되지 않았습니다. (공부상 지상권 개요 정보 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 용인시 처인구 남동 지역은 제1종일반주거지역으로 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다. 태성고등학교가 인근에 있어 학생 및 관련 종사자들의 주거 수요는 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. (201호-404호: 도시형생활주택, 405호: 다세대주택으로 이용 중)

5.2. 건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 1층에는 필로티 주차장이 설치되어 있습니다. 다만, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

5.3. 주변 시설

태성고등학교가 남측 인근에 위치하며, 일반적인 주거 지역 내 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물에 승강기가 없어 고층 거주시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 필로티 주차장으로 인한 1층 보안 문제 가능성이 있으나, 본건은 4층으로 해당 리스크는 상대적으로 적습니다.

* 토지이용계획상 환경 관련 규제(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역)가 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 임대 관계 등 상세 사항 파악에 한계가 있었습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 남동 소재의 도시형생활주택으로, 소규모 원룸형 주택입니다. 2013년에 준공된 철근콘크리트 건물이며, 4층 중 404호에 위치합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 태성고등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 이용도 가능한 점은 긍정적입니다. 다만, 승강기가 없고 현장 방문 시 임대차 관계 확인에 어려움이 있었던 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 소형 주택으로 투자금 부담이 상대적으로 낮아 소액 투자 또는 갭투자 용이성이 있습니다.

* 원룸형 주택으로 지역 내 수요에 따라 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립주택 매매 정보(면적 84.14㎡~142.485㎡)는 본건의 도시형생활주택(18.64㎡)과는 주택 유형 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 정보 분석 결과, 제공된 연립주택의 거래가액은 3천만원에서 4천9백만원 사이이며, 면적당 가격은 약 21만원/㎡ ~ 58만원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

반면, 본건의 감정가는 58,000,000원으로, 면적당 약 311만원/㎡로 산정됩니다. 이는 소형 도시형생활주택의 일반적인 시세 수준과 부합하는 것으로 판단됩니다.

따라서, 제공된 JSON 데이터는 본건의 적정 가치를 산정하는 데 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

본건의 감정가는 58,000,000원이며, 권리 분석상 인수 부담이 없고 지역 내 소형 주택 수요를 고려할 때, 감정가 수준에서 또는 감정가 대비 90% ~ 100% 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 직접적으로 비교하기 어려우나, 감정가를 기준으로 판단 시 약 53,000,000원 ~ 58,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.