나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [5] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (5)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 2층 205호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 57,000,000 원

* 토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

* 건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서수원새마을금고

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중

* 건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물 중 2층 205호

* 이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)

* 설비내역: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 1층 필로티 주차장 (승강기 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)

* 자연보전권역 (수도권정비계획법)

* 수질보전특별대책지역 (환경정책기본법)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 엄순덕 (2013-11-28)

* 근저당권: 서수원새마을금고 (2014-01-03, 331,200,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김미정 (2015-01-22, 매매)

* 가압류: 홍종운 (2024-05-23, 50,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 서수원새마을금고 (2025-01-23, 288,123,460원) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 381,200,000원 (말소기준 권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 45,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/확정일자: 2018-04-17

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0 원 (임차인은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받게 됩니다. 그러나 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 주의가 필요하나, 본 건의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요)

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주거지대 내에 위치하고 있으며 주변에 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 태성고등학교 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성 양호하며, 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되어, 다른 물건의 경매 결과에 따라 일부 영향이 있을 수 있으나, 본 건 자체의 매각은 진행됩니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 상세 임대 관계 확인 불가: 정확한 임대차 현황 파악이 어려웠으므로, 현장 방문 시 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 총 투자금액

* 실거주 및 임대 수익 확보 용이

* 깔끔한 권리 분석 (말소 조건)

* 인근 개발 가능성 및 주거지로서의 입지

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 57,000,000원과 주변 유사 물건의 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상태는 양호합니다.

현 시세 분석 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 59,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (보증금 10%는 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.