나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [10] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (10)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (전용면적 18.64㎡, 약 5.64평)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 2.20㎡ (약 0.67평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서수원새마을금고 (최초 근저당권 설정자 및 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 이용이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(중점경관관리구역) 등에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 1월 3일자 서수원새마을금고의 근저당권입니다.

이후 설정된 소유권 이전, 가압류, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 426,200,000원입니다.

임차인 현황:

* 전봉진((주)신일지리정보)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-08-07

확정일자: 2020-08-13

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 없음

본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

주변의 다세대, 연립주택 및 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상권은 일반적인 주거지역 상권의 특성을 보입니다.

대규모 상업시설이나 중심상업지구와의 접근성은 상대적으로 낮으며, 이를 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 19.64㎡(약 5.64평)의 전용면적을 가진 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다.

편의시설로는 인근의 근린생활시설과 태성고등학교가 있습니다.

교통 측면에서는 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물에는 1층 필로티 주차장이 있으나, 승강기는 설치되어 있지 않아 고층 거주 시 불편함이 있을 수 있습니다.

본건은 2013년 11월 21일에 사용 승인된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 건물 면적이 18.64㎡로 매우 협소하여 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

토지 면적 역시 2.20㎡로 매우 작다는 점을 고려해야 합니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 상세한 임대차 관계 등은 파악되지 않은 상태입니다.

토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 건축물 이용이나 재건축 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

승강기가 없어 거동이 불편한 입주자나 노인에게는 불편할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며, 임차인에게 대항력이 없어 인수되는 보증금 또한 없는 상태입니다.

하지만 18.64㎡라는 매우 작은 건물 면적과 2.20㎡의 협소한 토지 면적은 본건의 활용도 및 투자 가치에 있어 중요한 고려 사항입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보는 면적이 본건과 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

등기부상 인수되는 권리사항이 없어 법적 리스크가 적습니다.

소형 도시형생활주택으로서 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성을 탐색할 수 있습니다.

감정가 5,800만원 대비, 주변 시세 분석 및 저평가 여부를 면밀히 검토하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(84.14㎡, 84.71㎡, 142.485㎡)는 본건(18.64㎡ 도시형생활주택)과는 면적 및 주거 형태가 크게 달라 직접적인 비교 분석에 어려움이 있습니다.

다만, 이러한 주변 시세는 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

예시로, 84.14㎡ 주택이 39,000만원에 거래된 경우, 3.3㎡당 약 1,535만원 수준입니다.

본건의 감정가 5,800만원은 18.64㎡(약 5.64평) 기준, 3.3㎡당 약 1034만원에 해당합니다.

본 물건은 면적이 매우 작아 일반적인 주택 투자 관점과는 다를 수 있습니다. 소형 주택은 3.3㎡당 가격이 높을 수도 있으나, 수요층이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하고, 본건의 감정가(5,800만원)를 기준으로 향후 시세 및 임대 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠정적인 제안이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

잠정 예상 입찰가 범위: 46,400,000원 ~ 52,200,000원

주변 혐오시설 분석:

제공된 정보와 일반적인 지도 검색으로는 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 하지만 상세한 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.