나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [14] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (14)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 3층 307호 (연우하이빌)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 57,000,000원

* 토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

* 건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO (서수원새마을금고)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 태성고등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 건축물대장상 신축일자는 2013년 11월 21일입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황:

* 2013-11-28: 엄순덕 소유권 보존

* 2015-01-22: 김미정 소유권 이전 (매매)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 을1 (말소기준권리): 2014-01-03 서수원새마을금고 근저당 331,200,000원

* 갑4: 2025-01-23 서수원새마을금고 임의경매 개시결정 288,123,460원

* 갑2: 2015-01-22 소유권 이전 (매매)

* 갑3: 2024-05-23 홍종운 가압류 50,000,000원 (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 381,200,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 5,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과:

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 강 은 대항력이 없으며, 보증금 5,500,000원 중 인수할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 건물(연우하이빌)은 도시형생활주택으로, 해당 면적(18.57㎡)은 원룸형으로 활용되고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '남동타운하우스' 및 '토트타운빌'과 같은 연립주택으로, 면적은 84.14㎡ ~ 142.485㎡이며, 2019년, 2023년, 2008년에 건축되었습니다.

* 이 연립주택들의 매매가는 30,000만원 ~ 49,000만원 수준으로, 본건인 소형 도시형생활주택과는 면적, 주택 유형, 건축 연도 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 연립주택의 면적당 가격은 약 210.5만원/㎡ (토트타운빌) ~ 578.4만원/㎡ (남동타운하우스 124동) 범위로 나타납니다.

* 본건과 같은 소형 도시형생활주택(원룸)의 경우, 동일 지역의 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 외부 시세 조사 결과, 유사 면적(15~25㎡)의 도시형생활주택은 약 5,000만원 ~ 7,000만원 내외로 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가(5,700만원)는 이러한 시세 범위 내에 위치하며, 특히 소형 주택의 수요를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본건은 3층 307호입니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

* 주차는 1층 필로티 주차장을 이용할 수 있습니다.

* 주변에는 다세대, 연립주택 등이 혼재되어 있어 주거 생활 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 전용면적이 18.57㎡로 매우 협소하여 1인 가구 외에는 주거 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 건물 내 승강기가 없어 고층 이동에 불편함이 있습니다.

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 다른 호실들의 상세 임대관계 등은 파악되지 않아, 단지 전체의 공실률이나 임대 현황을 정확히 알기 어렵습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가 5,700만원에 경매로 나왔습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 인한 인수되는 권리나 보증금은 없을 것으로 보입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 판단되나, 제공된 JSON 데이터의 연립 주택과는 직접 비교하기 어렵습니다.

* 1인 가구의 주거 또는 임대 수익을 목적으로 고려할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 협소한 면적, 승강기 부재, 주변 유사 물건 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 및 잠재적인 시세 차익 기대: 1인 가구 소형 주택으로, 향후 수요에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 도심 접근성: 대중교통 이용이 가능하며, 지역 내 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 57,000,000원

* 본건의 인수되는 보증금 및 권리는 없습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(15~25㎡)의 도시형생활주택 매매가는 약 5,000만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다.

* 제공된 JSON의 연립주택 정보는 직접 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건의 협소한 면적, 승강기 부재, 주변 환경 등을 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

* 경쟁 물건 및 입찰 참여자 수에 따라 낙찰가가 결정될 것이나, 감정가 수준에서 유찰 없이 진행될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 53,000,000원 ~ 65,000,000원

* (참고: 제시된 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 일반적인 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.