나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [15] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO (서수원새마을금고)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층401호

용도: 도시형생활주택

건물구분: 집합건물

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 17.04㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.0423㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물지분: 18.645㎡ (약 5.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호

사용승인일: 2013년 11월 21일

1.4. 감정 평가 정보

감정가: 58,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2013-11-28 (엄순덕)

* 근저당권: 2014-01-03 (서수원새마을금고, 채권액 331,200,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 2015-01-22 (김미정, 매매)

* 가압류: 2024-05-23 (홍종운, 채권액 50,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매: 2025-01-23 (서수원새마을금고, 채권액 288,123,460원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 381,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: VAD

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-02

확정일자: 2022-11-02

배당신고일자: 2025-04-29

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 서수원새마을금고의 근저당권보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 VAD 는 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 인수되지 않는다고 볼 수 있습니다. 단, 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 배당받지 못할 수 있으나, 본건의 경우 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 도시형 생활주택이 밀집한 지역 내에 위치하며, 주변 노변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "태성고등학교" 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 한 상권의 잠재력도 일부 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 타일 붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 1층 필로티 주차장이 확보되어 있습니다. 다만, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

건물은 총 4층으로 구성되어 있으며, 본건(401호)은 4층에 위치합니다.

5.2. 주변 편의 시설

본건은 태성고등학교 남측 인근에 위치하며, 주거지대에 속해 있어 통상적인 생활 편의시설(편의점, 마트, 병원, 학교 등)이 인근에 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계 등 상세 내용 파악이 미상이었던 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축 사용승인일이 2013년으로 약 13년가량 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 잠재적인 혐오시설 유무에 대한 철저한 조사가 필요하나, 현재까지 제공된 정보로는 직접적인 혐오시설이 부각되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 태성고등학교 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 원룸 형태입니다. 비교적 최근에 건축되었고(2013년), 주거지로서 기본적인 교통 및 생활 편의 접근성이 양호합니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 장점입니다. 다만, 건물 노후화 가능성, 승강기 부재, 상세 임대 관계 미확인, 그리고 토지 이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 도시형생활주택으로 소형 면적 대비 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 감정가가 5,800만원으로 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

* "태성고등학교" 인근으로 학군 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원이며, 건물 면적은 18.64㎡ (약 5.64평)입니다. 임차인 VAD 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 현재 제공된 주변 연립주택 매매 정보는 본건(도시형생활주택 원룸형)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 유사 물건에 대한 정확한 시세 파악이 중요합니다.

제공된 정보를 바탕으로, 유사한 도시형 생활주택의 소형 원룸 물건이 해당 지역에서 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성을 고려할 때, 현 시세 기준으로 59,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 101% ~ 112% 수준입니다. 단, 실제 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 재확인, 경쟁 물건 분석, 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.