나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [11] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (11)

물건종별: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO (서수원새마을금고)

감정가: 58,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층304호

토지 지분 면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물 전용 면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

총 건물 연면적: 543.65㎡ (약 164.49평) (전체 건물 기준)

총 대지 면적: 356㎡ (약 107.70평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 304호

준공연월: 2013년 11월

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

3. 입지조건

4. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.1. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.2. 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 권리분석

7. 임차인 현황

임차인: 지

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-05

확정일자: 2020-10-21

대항력: 없음

배당신고일자: 2024-11-08

본 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 청구 등 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다.

7.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고의 근저당권 (331,200,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 등기부상 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 431,200,000원 (근저당, 가압류, 임의경매 등 합계)

8. 상권분석

9. 주변 건물 유형

본건 소재지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 주변은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건축물 대장에 따르면 해당 건물은 공동주택(도시형생활주택)으로 총 19세대로 구성되어 있습니다.

9.1. 주변 시세 분석 (참고: 제공된 JSON 데이터는 연립주택으로, 본건과 건물 유형 및 면적이 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다.)

인근의 유사 면적(약 18-20㎡) 도시형생활주택 또는 원룸형 주택의 최근 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 평당 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본건 건물 면적(18.64㎡)을 기준으로 할 때, 잠재적 매매가는 약 5,600만원 ~ 7,600만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 58,000,000원으로, 이는 시장 시세 하단 범위와 유사한 수준입니다.

10. 생활정보

11. 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 2013년에 준공되었습니다.

내외부 마감 상태는 일반적인 수준으로, 특별한 노후화나 파손은 확인되지 않았습니다.

다만, 승강기가 없어 고층 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

11.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"태성고등학교" 인근에 위치합니다.

12. 잠재적 리스크

13. 건물 노후화 및 관리

준공 후 약 13년 경과로 기본적인 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

승강기 부재는 일부 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

13.1. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 과정이나 향후 건물 관리 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

13.2. 주변 시설

주변에 농경지, 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있습니다.

다만, 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

13.3. 시장 변동성

도시형생활주택 및 원룸형 주택의 임대 시장은 공실률, 지역 수요 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

14. 종합 의견

15. 본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가가 58,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 안전합니다.

주변 시세 대비 감정가가 저평가되었을 가능성이 있으며, 임대 수익형 투자나 소형 주거 공간 확보를 고려할 수 있습니다.

다만, 승강기 부재, 주변의 개발 정도, 지역 내 소형 주택 수요 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

16. 투자 포인트

17. 권리상 안전성

모든 권리 분석 결과, 인수되는 권리 부담이 없어 권리적으로 매우 안전한 물건입니다.

17.1. 저평가 가능성

감정가가 주변 유사 물건의 시세 하단과 유사하여, 시세 상승 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

17.2. 소형 주택 수요

원룸형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

18. 예상 입찰가

19. 시세 기반 추정

본건의 면적(18.64㎡)과 주거 형태(도시형생활주택, 원룸형)를 고려한 인근 시세는 약 5,600만원 ~ 7,600만원 수준으로 추정됩니다.

경매 최저가는 감정가 58,000,000원에서 시작할 것입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 본건의 예상 적정 입찰가는 시세 범위 및 경매 진행 상황을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준인 5,800만원 ~ 6,960만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보다 보수적으로 접근한다면, 감정가 수준인 5,800만원에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 점진적으로 상향하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.