나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [16] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (16)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 58,000,000원

* 토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 토지지분: 17.0423㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

* 건물지분: 18.645㎡ (약 5.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근

* 주변환경: 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대

* 주위환경 평가: 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하여 대중교통 상황 보통시됨.

* 인접도로: 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.

* 주변 시설: 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경은 주거지대와 근린생활시설 혼재.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이희연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최금필

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2013-11-28 (엄순덕)

* 근저당권: 2014-01-03 (서수원새마을금고, 331,200,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 2015-01-22 (김미정)

* 가압류: 2024-05-23 (홍종운, 50,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매개시결정: 2025-01-23 (서수원새마을금고, 288,123,460원) - 본건 경매 개시

* 총 등기부채권액: 381,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비어있음)

4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 다세대, 연립, 도시형생활주택, 근린생활시설 혼재.

* 지역 특성: 주거지대이며, 소로에 접하여 기본적인 접근성 양호.

* 최근 거래 동향 (JSON 분석):

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과, 면적이 84㎡~142㎡ 수준의 주택들이 3천만원에서 4천9백만원 사이로 거래되었음 (2025년 12월 거래).

* 본건은 18.64㎡의 소형 도시형생활주택으로, 거래 면적 및 주택 유형이 상이하나, 주변 시세가 본건 감정가 5천8백만원 대비 낮거나 유사한 수준으로 형성되어 있음을 시사함. (단, JSON 데이터의 거래 시점이 미래 시점인 2025년 12월임.)

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 스라브 지붕 4층 건물 (총 19세대). 본건은 4층 중 4층 402호.

* 내외부 마감: 외벽 타일, 내벽/천정 벽지 및 타일, 창호 하이새시.

* 이용 상태: 201호-404호는 도시형생활주택(원룸형), 405호는 다세대주택으로 이용 중. 본건 402호는 원룸형으로 사용 중.

* 설비: 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 필로티 주차장 (승강기 없음).

* 주변 시설: "태성고등학교" 인근에 위치하며, 노변 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제 존재.

* 현장 조사 미비: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 상세한 임대 관계 등 파악이 어려웠음. (이는 권리분석 상 대항력 없는 임차인으로 확인되었으나, 실제 점유 관계 등은 다를 수 있음)

* 승강기 부재: 4층 건물에 승강기가 없어 고층 이용에 불편함이 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 2013년 준공 건물로, 향후 유지보수 필요성이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 현재 감정가는 58,000,000원입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주변은 주거지대와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, "태성고등학교"가 인근에 위치합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물은 2013년 준공된 철근콘크리트 구조이며, 18.64㎡의 소형 원룸형입니다.

* 주변의 유사 주택 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 직접적인 비교 대상이 제한적이므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 소형 면적으로 향후 소액 투자 또는 1인 가구 임대 수요에 대응 가능합니다.

* "태성고등학교" 인근 및 근린생활시설 접근성이 양호한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 58,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 물건 거래가 분석 및 감정가, 물건의 소형 면적 등을 고려 시, 잠재적 수익률 확보를 위한 입찰가 산정은 약 50,000,000원 ~ 55,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 52,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.