나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [13] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 57,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층 306호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건축물대장상 사용승인일: 2013년 11월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본 상 소유권 보존, 근저당(서수원새마을금고, 말소기준권리), 소유권 이전, 주택임차권(배종오, 말소), 가압류(홍종운, 말소), 임의경매(서수원새마을금고, 말소) 등의 권리 내역이 존재합니다.

총 채권액 합계는 421,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-14

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 확인되었습니다.

3.3. 인수 권리 및 보증금

권리분석 결과, 낙찰 시 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(남동타운하우스, 토트타운빌 등)는 본건과 건물 유형 및 면적에서 차이가 있습니다. 본건은 2013년경 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 18.57㎡의 소형 주거 공간입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 57,000,000원이며, 이는 면적(18.57㎡) 대비 약 307만원/㎡ 수준입니다. 최근 확인된 유사 건물(연우하이빌)의 전세 실거래가 5,500만원은 본건 감정가와 유사한 수준으로, 해당 면적대의 실거래가격을 반영하는 것으로 보입니다. 주변의 다른 연립주택이나 타운하우스의 경우, 신축 연도 및 면적에 따라 210만원/㎡에서 580만원/㎡까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 신축 연도(2013년)와 소형 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 1층 필로티 주차장이 마련되어 있습니다. 다만, 승강기는 설치되어 있지 않습니다.

5.2. 주변 편의 시설

본건은 주거지대에 위치하고 있으며, 태성고등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 산재해 있습니다. 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물처리시설, 소각장 등)이 집중되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 처인구 일부 지역에서 소각장 및 산업 폐기물 관련 논의가 있었던 점은 참고할 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 배종오 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 진행 시 발생할 수 있는 절차적 소요 시간 등을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 상세한 임대 관계 파악이 어려웠던 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 소형 면적(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변 개발 계획 및 입지 개선 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 57,000,000원이며, 유사 면적의 전세 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준입니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하면, 본건의 예상 입찰가는 51,000,000원으로 산정할 수 있습니다. 이는 감정가의 약 90% 수준으로, 적정 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 합리적으로 책정되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 주변 주거 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 환경 관련 규제 및 건물 노후도 등은 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.