나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [3] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (3)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서수원새마을금고 (등기부 요약 참고)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 처인구 남동 소재 태성고등학교 남측 인근에 위치. 주위는 다세대, 연립주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 2013-11-28 (엄순덕)

* 근저당권: 2014-01-03 (서수원새마을금고, 331,200,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 2015-01-22 (김미정)

* 가압류: 2024-05-23 (홍종운, 50,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025-01-23 (서수원새마을금고, 288,123,460원)

* 등기부채권 총액: 381,200,000원

* 말소기준권리: 근저당권 (2014-01-03)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장재헌 (성 ), 보증금 45,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2026-04-22 (주의: 현재 시점(2026년 7월) 대비 미래 날짜로, 데이터 오류 가능성 높음)

* 확정일자: 2018-05-09

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 권리분석 총평: 말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 장재헌은 대항력이 없어 임차인의 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음. 다만, 임차인 정보 상 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 사실관계 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

1.4. 상권분석

* 인근 단지/건물 시세: 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 면적 84~142㎡대의 연립주택으로, 본건(18.64㎡ 도시형생활주택)과는 주택 유형 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 최근 매매 사례로는 30,000만원부터 49,000만원까지 거래되었으나, 이는 본건과 비교하기 어려운 대형 주택임.

* 소형 주택 시장: 경기도 용인시 처인구 남동 지역에는 원룸 및 도시형생활주택 공급이 존재하며, 시세는 해당 주택의 크기, 연식, 입지, 옵션 등에 따라 상이할 것으로 판단됨. 제공된 정보 내에서 본건과 직접 비교 가능한 매매 사례는 부족하나, 유사 면적대의 원룸 월세가 100/60만원, 200/29만원 등으로 거래되는 점을 통해 소형 주택에 대한 임대 수요가 존재함을 유추할 수 있음.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가 58,000,000원은 18.64㎡ 면적의 도시형생활주택(원룸형)으로서는 시장에서 형성될 수 있는 적정 수준으로 판단되나, 정확한 시세 파악을 위해서는 유사 면적/유형의 실거래가 및 임대수익률 분석이 추가적으로 필요함.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 중 2층에 위치. 외벽은 타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지/타일 마감, 창호는 하이새시임.

* 주택 유형: 도시형생활주택 (원룸형)으로 사용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방 시설이 갖추어져 있음. 1층 필로티 주차장이 있으나 승강기는 없음.

* 주변 편의시설: 주거지대로서 인근에 근린생활시설이 소재하며, 태성고등학교가 인근에 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 오류 가능성: 임차인 장재헌의 전입일자가 2026년 4월 22일로 기재되어 있는데, 이는 현재 시점(2026년 7월) 및 확정일자(2018년 5월 9일)와 배당신고일자(2025년 2월 19일)보다 미래 날짜임. 이는 데이터 오류일 가능성이 매우 높으며, 실제 계약 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요함. 현재 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 해당 오류로 인해 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 거래 가능한 유사 사례 부족: 제공된 주변 시세 정보는 본건과 면적 및 주택 유형이 다른 연립주택이 대부분이므로, 소형 도시형생활주택(원룸형)의 정확한 시장 가치 산정에 어려움이 있음.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차에 영향을 줄 수 있으며, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 시설물 노후도 및 유지보수: 2013년 준공된 건물로, 향후 시설물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 18.64㎡의 전용면적을 가지고 있음. 입지 조건상 주변 환경 및 교통은 보통 수준으로 평가되나, 인접 도로 및 주거지대 형성이 특징적임. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음. 다만, 임차인 장재헌의 전입일자 관련 정보 오류는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 최우선 과제임. 제공된 비교 사례들이 본건과 차이가 커 직접적인 시세 분석에는 한계가 있으나, 감정가 58,000,000원은 소형 주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

* 소형 주택으로 소액 투자 및 실거주 용이: 18.64㎡의 작은 면적으로, 1인 가구의 실거주나 소액 투자를 위한 임대 수익형으로 적합할 수 있음.

* 지역 개발 가능성: 용인시 처인구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있음.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 채권이 소멸될 예정이므로, 권리 분석 측면에서 안정적인 투자가 가능함.

* 향후 임대 수요 기대: 주변에 대학(명지대학교) 등 젊은 층의 유입이 가능한 지역 특성을 고려할 때, 소형 주택에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 45,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가는 물건 자체의 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 제공된 유사 유형의 직접적인 실거래가 정보가 부족한 상황이므로, 감정가 58,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 정보의 불확실성 및 소형 주택의 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가: 58,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 의무 없음): 45,000,000원

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 전략에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 및 임대 시세 재확인, 물건의 정확한 상태 파악 등 추가적인 정보 수집을 통해 최종 결정하는 것이 바람직함. 특히 임차인 정보의 오류 가능성을 반드시 소명해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.