나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [12] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (12)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 3층 305호

건물용도: 도시형생활주택

감정평가액: 57,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

토지 지분: 16.9737㎡

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 지분: 18.57㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

신축일자: 2013년 11월 21일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

해당층: 3층 305호

전유부분 면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

총 세대수: 19세대

주차: 1층 필로티 주차장 (승강기 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 소재하며, "태성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 태성고등학교가 있으며, 용인중앙시장, 용인시청, 용인문화예술원, CGV 용인, 롯데시네마 용인 등 다양한 생활 편의시설 및 문화시설을 이용하기에 편리한 위치입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(중점경관관리구역)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 1월 3일에 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(채권최고액 331,200,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담(선순위 임차권, 유치권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김상연

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 1일

확정일자: 2020년 8월 11일

배당신고일자: 2024년 9월 3일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않고 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

(임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.5. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 엄순덕 (2013.11.28)

* 근저당: 서수원새마을금고 (2014.01.03, 331,200,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김미정 (2015.01.22)

* 주택임차권: 김상연 (2024.09.03 등기, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 홍종운 (2024.05.23, 50,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 서수원새마을금고 (2025.01.23, 288,123,460원) - 말소

총 채권액: 431,200,000원

4. 상권 분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 소규모 상가 및 주거시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 대학가나 대규모 주거단지와 인접해 있지 않아 조용한 주거환경을 선호하는 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 전용면적 84㎡ ~ 142㎡로, 본건 도시형생활주택(전용면적 약 5.62평)과는 규모 및 유형에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 해당 지역의 주거용 부동산은 2025년 12월 기준으로 3천만원 ~ 4천9백만원 수준의 매매 사례가 존재하는 것으로 나타났습니다.

본 건의 감정가는 5,700만원으로, 이는 해당 지역의 유사 유형 부동산 시세 대비 보수적으로 평가된 것으로 보입니다. 특히 본건은 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없어 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서의 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 시설

철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본건은 3층 305호입니다. 내부 마감은 벽지 및 타일이며, 창호는 하이새시입니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방이 설치되어 있으며, 1층에는 필로티 주차장이 마련되어 있습니다. 다만, 건물 내 승강기는 없습니다.

5.2. 건물 이용 상태

본 건물 내 201호부터 404호까지는 도시형생활주택(원룸형)으로, 405호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건 305호는 원룸형으로 사용될 것으로 보입니다.

5.3. 공부와의 차이

없음.

5.4. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대차 관계 등 상세 내역은 파악되지 않았으나, 등기부상 주택임차권(김상연)이 말소 예정으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

말소기준권리보다 후순위인 임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다.

6.2. 권리 소멸 관련 리스크

본 건은 임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 강제집행 절차로 인한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축 및 토지 관련 제한

본 토지는 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(중점경관관리구역) 등에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 등 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(약 5.62평)을 가지고 있어 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 건물 내 승강기가 없고, 토지 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다. 주변 유사 물건과의 가격 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 투자 가능한 소형 주거용 부동산.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음 (보증금 인수 없음).

* 인근에 학교, 시장, 시청 등 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 57,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 권리관계가 명확하고, 소형 주거용 부동산의 특성을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, 시장 상황 및 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 60,000,000원

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 권리 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.